Clarificari oficiale - Noul Cod al Urbanismului

Pe scurt: La nici două luni după intrarea în vigoare a noului Cod al urbanismului (Legea nr. 169/2026, aplicabilă din 25 august 2026), Ministerul Dezvoltării (MDLPA) a publicat primul set de clarificări oficiale. Ideile principale:

Dosarele depuse până la 24 august inclusiv se soluționează după legea veche.
Casele construite înainte de 1 august 2001 se intabulează în continuare pe baza certificatului fiscal, fără certificat de atestare a edificării.
Împărțirea unui teren în două loturi rămâne o simplă operațiune de cadastru, iar de la trei loturi în sus vorbim de parcelare.
Noua definiție a POT nu se aplică PUG-urilor și PUZ-urilor aprobate înainte de 25 august.
Branșamentele la utilități pentru clădiri existente nu mai cer autorizație de construire.

Din 25 august încoace, aceleași întrebări apar peste tot: pe grupurile de proprietari, în comentarii și la ghișeele primăriilor. „Dosarul meu depus în iulie se ia de la capăt?” „Casa bunicilor, construită în 1978, mai poate fi intabulată?” „Pot să-mi împart terenul în loturi ca să le vând?” Noul Cod a schimbat din temelii regulile din urbanism și construcții, iar primele săptămâni au adus multă confuzie în primării, la notari și printre proprietari.

Vestea bună este că Ministerul a răspuns cu un document de clarificare, primul dintr-o serie de ghiduri anunțate. Mai jos îți explicăm, pe înțelesul tuturor, fiecare clarificare și ce înseamnă concret pentru casa sau terenul tău.

Ce este noul Cod al urbanismului și de când se aplică

Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (pe scurt CATUC sau „Codul urbanismului”) este Legea nr. 169/2026. A fost publicat în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026 și se aplică de la 25 august 2026, fără să aștepte alte norme de aplicare.

Codul adună într-o singură lege reguli care erau împrăștiate în mai multe acte normative. De la 25 august au fost abrogate:

Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții;
Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul;
cea mai mare parte din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții;
normele de aplicare ale acestor legi (Ordinele nr. 839/2009 și nr. 233/2016, cu mici excepții).

Un lucru important pentru tine ca proprietar: Legea cadastrului nr. 7/1996 nu a fost abrogată. Toate regulile despre cadastru, carte funciară și intabulare rămân în vigoare. Asta contează mult la clarificarea despre casele vechi, pe care o explicăm mai jos.

Printre noutățile mari ale Codului se numără:

autorizația de regularizare pentru construcțiile fără acte;
valabilitatea autorizației de construire de 36 de luni;
procedura simplificată pentru casele de la țară de până la 150 mp.

Le-am explicat pe larg în articolele noastre despre autorizația de regularizare și fereastra de 1 an și despre casele de 150 mp la țară.

Clarificarea 1: ai depus dosarul înainte de 25 august? Rămâi pe legea veche

Răspunsul scurt: toate cererile înregistrate până la 24 august 2026 inclusiv se soluționează după legislația în vigoare la data depunerii (Legea 50/1991, Legea 350/2001 și normele lor). Nu contează ce ai cerut sau în ce fază e dosarul. Contează doar data înregistrării (documentul MDLPA, punctul 1).

Ce înseamnă concret pentru tine:

Ai depus o cerere înainte de 25 august? Dosarul nu se reia de la zero și merge pe formularele vechi.
Ai un certificat de urbanism emis înainte de 25 august? Își păstrează valabilitatea, indiferent de tip: de informare, pentru construire sau pentru operațiuni cadastrale.
Depui acum o cerere nouă pe baza unui act vechi? Folosești formularele noi (Ordinul MDLPA nr. 975/2026), chiar dacă certificatul de urbanism sau avizul de bază a fost emis pe legea veche.
Ai un Plan urbanistic de detaliu (PUD) analizat deja în comisia tehnică? Poate fi aprobat direct prin dispoziția primarului, fără vot în consiliul local, dacă e complet și respectă noul Cod.

Ce faci cu o autorizație de construire emisă pe legea veche

Ministerul a lămurit și situația autorizațiilor emise pe Legea 50/1991:

Prelungire: dacă nu ai început lucrările sau nu le poți termina la timp, poți cere prelungirea o singură dată, cu cel mult 12 luni. Cererea se depune pe formularul nou, cu cel puțin 15 zile lucrătoare înainte de expirare.
Autorizația a expirat și lucrările nu sunt gata: ceri o autorizație nouă, fără certificat de urbanism nou și fără avize noi.
Vrei să schimbi proiectul: ceri o autorizație de modificare, tot pe formularul nou.

Sfatul nostru: notează-ți în calendar data de expirare a autorizației. Termenul de 15 zile lucrătoare se ratează ușor, iar o autorizație expirată te poate costa luni de întârziere.

Clarificarea 2: casele construite înainte de 1 august 2001 se intabulează ca până acum

Răspunsul scurt: da, poți intabula în continuare o casă veche fără autorizație de construire. Pentru clădirile ridicate înainte de 1 august 2001, fără autorizație sau cu acte care nu mai pot fi găsite, se aplică tot regula din Legea cadastrului nr. 7/1996. Intabularea se face pe baza certificatului de atestare fiscală, fără certificat de atestare a edificării (documentul MDLPA, punctul 13).

Este, probabil, cea mai liniștitoare clarificare pentru proprietari. Noul Cod a înăsprit regulile pentru construcțiile fără acte, iar mulți s-au temut că și casele bunicilor vor trebui să treacă prin regularizare. Ministerul spune clar că nu.

Recent, o cititoare ne-a povestit că încearcă de peste 4 ani să-și intabuleze casa construită în 1984. De fiecare dată i se cerea câte un act care nici nu exista atunci, cum ar fi procesul-verbal de recepție. Pentru o casă din 1984, legea nu cere așa ceva.

Ce acte îți trebuie pentru o casă de dinainte de 2001

Certificatul de atestare fiscală de la primărie (Taxe și impozite). Arată că nu ai datorii și descrie construcția.
Documentația cadastrală, întocmită de un expert autorizat ANCPI.
Actul de proprietate pentru teren: contract, titlu de proprietate, certificat de moștenitor sau alt act.
Certificatul de moștenitor, dacă proprietarul inițial a decedat.

Nu ai nevoie de: autorizație de construire, proces-verbal de recepție, certificat de atestare a edificării sau expertiză tehnică.

Trei capcane pe care le vedem des

Extinderile făcute după 2001 nu intră în excepție. Dacă ai adăugat un etaj, un garaj sau o anexă după 1 august 2001, acea parte trebuie regularizată separat. Vezi ghidul nostru despre intabularea după regularizare.
Certificatul fiscal nu se potrivește cu realitatea. Dacă suprafața declarată la primărie diferă de măsurători sau casa nu apare deloc, actualizează întâi declarația fiscală.
Terenul nu e clarificat. Fără un act valabil pentru teren, construcția se intabulează greu. Verifică asta înainte să comanzi măsurătorile.

Ai obținut deja un certificat de atestare a edificării pe vechea Lege 50/1991? Ministerul confirmă că îl poți folosi în continuare pentru înscrierea în cartea funciară.

Clarificarea 3: construcțiile fără autorizație ridicate după 2001 trec prin regularizare

Răspunsul scurt: pentru construcțiile fără autorizație ridicate după 1 august 2001, vechea „legalizare” prin certificat de atestare a edificării nu mai există. Cererile noi depuse după 25 august urmează procedura autorizației de regularizare din art. 301 al Codului (documentul MDLPA, punctele 12 și 13).

Până la 25 august, o construcție fără autorizație mai veche de 3 ani putea fi intabulată pe baza unui certificat de atestare emis de primărie, după expertize tehnice și urbanistice (art. 37 alin. 6 din Legea 50/1991). Noul Cod a renunțat la această cale. Ministerul spune deschis că regulile au fost înăsprite intenționat, ca să descurajeze construirea fără acte.

Cum funcționează autorizația de regularizare

Fără termen-limită, se pot regulariza:
- casele unifamiliale parter sau parter plus etaj de maximum 150 mp desfășurați;
- anexele de maximum 150 mp;
- închiderile de balcon.

Sunt excluse monumentele istorice și zonele protejate.

Până la 25 august 2027, se pot regulariza și alte construcții, dar taxele și cotele ISC sunt de 10 ori mai mari
În ambele cazuri ai nevoie de expertize tehnice pe fiecare cerință de calitate și de o verificare a regulilor de urbanism. Uneori trebuie să modifici sau chiar să desființezi o parte din construcție.
Până la regularizare, impozitul pe clădire crește cu 100%.

Documentul Ministerului mai face două precizări importante:

Un PUZ nu poate fi făcut ca să „acopere” o construcție ilegală, nici înainte, nici acum.
Regularizarea se încheie, ca orice construcție nouă, cu proces-verbal de recepție și certificat de edificare. Acestea sunt exact actele cu care o poți intabula.

Cât riști dacă nu faci nimic

Amenzile din noul Cod pentru lucrări fără autorizație sunt între 50.000 și 1.000.000 de lei (art. 357). Pentru fiecare etaj construit peste regimul de înălțime autorizat se adaugă între 50.000 și 500.000 de lei.

După 25 august 2027, primăria poate cere în instanță demolarea construcțiilor care nu se încadrează la regularizarea permanentă.

Dacă vrei cifrele detaliate, le-am adunat în articolul despre costurile intrării în legalitate.

Clarificarea 4: vrei să-ți împarți terenul? Contează numărul de loturi

Răspunsul scurt: împărțirea unui teren în două loturi este o simplă dezlipire cadastrală. Împărțirea în trei sau mai multe loturi, pentru construcții noi, este parcelare și cere documentație de urbanism: PUD pentru 3–12 loturi de case, PUZ peste 12 loturi sau pentru alte funcțiuni (documentul MDLPA, punctul 11).

Înainte de Cod, dezmembrarea și parcelarea erau des confundate. Ministerul explică ce înseamnă fiecare:

Dezlipire în 2 loturi: operațiune cadastrală, însoțită de certificat de urbanism pentru operațiuni cadastrale și de un plan de parcelare întocmit de arhitect.
Parcelare în 3–12 loturi pentru case: se face pe bază de PUD, o singură dată pe același teren. Fiecare lot trebuie să aibă acces la drum public, racord la rețele și dimensiunile minime cerute de regulamentul local.
Peste 12 loturi sau altă funcțiune (comercial, industrial): este nevoie de PUZ.

Când îți trebuie certificat de urbanism pentru alipire sau dezlipire

Certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale este o noutate a Codului. Ministerul a lămurit când e obligatoriu (punctul 10):

Operațiunea	Certificat de urbanism?
Alipire de terenuri în intravilan	Da, întotdeauna (doar pentru terenuri vecine)
Dezlipire sau dezmembrare în intravilan	Da
Alipire sau dezlipire în extravilan, fără scop de construire	Nu, dar dai o declarație pe propria răspundere
Apartamentarea unui bloc nou, construit cu autorizație	Nu
Reapartamentare sau subapartamentare prin lucrări care nu cer autorizație	Da
Dezmembrarea terenului unui condominiu, conform autorizației	Nu

De ce atâtea reguli? Legiuitorul vrea să oprească lotizările mascate: terenuri agricole împărțite „pe hârtie” și vândute apoi ca loturi de case, fără drumuri și fără utilități.

Dacă vrei să vinzi un teren pe bucăți, verifică întâi ce permite PUG-ul și cere certificatul de urbanism. Așa eviți un refuz la OCPI sau la notar.

Clarificarea 5: noua definiție a POT nu îți micșorează suprafața construibilă

Răspunsul scurt: definiția POT din noul Cod nu se aplică PUG-urilor, PUZ-urilor și regulamentelor locale aprobate înainte de 25 august 2026 și aflate încă în vigoare. Pentru acestea, POT se calculează după regulile valabile la data aprobării (documentul MDLPA, punctul 7).

POT (procentul de ocupare a terenului) arată cât la sută din teren poate fi acoperit de clădiri. De exemplu, pe un teren de 500 mp cu POT de 30%, casa poate ocupa la sol cel mult 150 mp.

Problema a apărut pentru că textul din Cod părea să includă în calcul și alte suprafețe. Cu același procent, ai fi putut construi mai puțin decât înainte. Ministerul recunoaște că e vorba de o eroare materială, apărută la votarea unui număr foarte mare de amendamente într-un timp scurt. Eroarea este în curs de rectificare.

Pe înțelesul tuturor: dacă terenul tău e reglementat de un PUG sau PUZ aprobat înainte de 25 august, suprafața pe care poți construi nu scade din cauza noului Cod. Valorile exacte le găsești în certificatul de urbanism.

Clarificarea 6: branșamentele la utilități nu mai cer autorizație de construire

Răspunsul scurt: pentru o clădire existentă, racordul la apă, canalizare, gaze sau curent pe domeniul public se face pe baza acordului sau autorizației administratorului drumului, nu cu autorizație de construire separată. În curtea ta, branșarea se face fără nicio formalitate prevăzută de Cod (documentul MDLPA, punctul 15).

Pentru casele noi, Codul leagă aprobarea branșamentelor de autorizația de construire sau de notificare. Scopul este să nu mai existe case terminate care nu pot fi locuite din lipsă de utilități. Pentru casele existente, această legătură nu se aplică.

Clarificarea 7: poți construi și pe baza unui drept de superficie

Codul spune că pot construi proprietarii și titularii altor drepturi reale „corespunzătoare proprietății publice” (art. 245). Specialiștii s-au întrebat dacă textul îi exclude pe cei care construiesc pe terenul altcuiva pe baza unui drept de superficie, de exemplu pe terenul părinților.

Ministerul consideră că lista din lege nu este limitativă. Superficia există tocmai ca să poți construi pe terenul altcuiva, deci și titularul ei poate cere autorizație de construire (punctul 14). Uzul sau abitația sunt doar drepturi de folosință și nu îți dau acest drept.

Ce înseamnă concret pentru tine: ghid rapid pe situații

Caută rândul care se potrivește situației tale. Vezi ce spune Ministerul și care e următorul pas.

Situația ta	Ce spune clarificarea	Ce faci acum
Ai o casă construită înainte de 2001, fără autorizație	Se intabulează pe baza certificatului fiscal (Legea 7/1996)	Ceri certificatul fiscal și comanzi documentația cadastrală
Ai construit fără autorizație după 2001	Urmezi procedura autorizației de regularizare	Verifici dacă te încadrezi la 150 mp sau în fereastra până la 25 august 2027
Ai deja un certificat de atestare a edificării pe legea veche	Rămâne valabil pentru intabulare	Depui la OCPI certificatul și documentația cadastrală
Ai depus o cerere la primărie până pe 24 august	Se soluționează după legea veche	Aștepți răspunsul, nu refaci dosarul
Ai un certificat de urbanism emis înainte de 25 august	Își păstrează valabilitatea	Ceri autorizația pe formularul nou
Autorizația de construire e pe cale să expire	Prelungire o singură dată, cu maximum 12 luni	Depui cererea cu cel puțin 15 zile lucrătoare înainte
Vrei să împarți terenul în 2 loturi	Dezlipire cadastrală	Comanzi cadastrul și, în intravilan, ceri certificat de urbanism
Vrei să împarți terenul în 3 sau mai multe loturi de case	Parcelare: PUD (3–12 loturi) sau PUZ (peste 12)	Discuți întâi cu un urbanist sau arhitect
Vrei să vinzi casa	Construcția trebuie să fie intabulată	Verifici extrasul de carte funciară înainte de notar

Dacă te regăsești în primele trei rânduri, pasul comun este același: cadastrul și intabularea. Fără ele, casa nu „există” pe deplin în cartea funciară, iar vânzarea, donația sau creditul devin complicate.

Întrebări frecvente despre clarificările noului Cod al urbanismului

Am adunat întrebările care apar cel mai des pe forumuri, în presă și în comentariile proprietarilor.

Casa mea a fost construită în 1985 și nu are autorizație. O mai pot intabula?

Da. Pentru casele ridicate înainte de 1 august 2001, intabularea se face pe baza certificatului de atestare fiscală de la primărie și a documentației cadastrale. Nu ai nevoie de autorizație, proces-verbal de recepție sau certificat de atestare a edificării.

Certificatul fiscal dovedește că sunt proprietarul casei?

Nu. Certificatul de atestare fiscală arată că ai plătit taxele și descrie construcția, dar nu este un act de proprietate. Pentru intabulare ai nevoie în continuare de un act valabil pentru teren: contract, titlu de proprietate, certificat de moștenitor sau hotărâre judecătorească.

Cum dovedesc că o casă a fost construită înainte de 2001?

Cel mai des, prin evidența fiscală a primăriei, în care construcția apare declarată de dinainte de 2001. Dacă casa nu a fost niciodată declarată la taxe și impozite, situația trebuie analizată de la caz la caz, împreună cu un expert cadastru.

Am construit casa în 2005 fără autorizație. Ce pot face acum?

Poți cere o autorizație de regularizare. Dacă e o casă parter sau parter plus etaj de maximum 150 mp, poți face asta oricând. Altfel, ai timp până la 25 august 2027, cu taxe de 10 ori mai mari. Până la regularizare, impozitul pe clădire se dublează.

Am cerut un certificat de atestare a edificării înainte de 25 august. Ce se întâmplă cu dosarul?

Cererea se soluționează după legea veche, dar dosarul trebuie să conțină expertizele tehnice și urbanistice cerute atunci. Pe baza lor, primăria poate emite certificatul sau îți poate cere să treci prin regularizare. Dacă ai obținut deja certificatul, îl poți folosi pentru intabulare.

Pot vinde o casă care nu este intabulată?

În practică, nu. Legea cadastrului cere ca o construcție să fie înscrisă în cartea funciară înainte de a fi vândută sau ipotecată. Notarul va cere extrasul de carte funciară, iar banca la fel, dacă cumpărătorul ia credit.

Îmi trebuie certificat de urbanism ca să-mi împart terenul în două?

În intravilan, da: certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale este obligatoriu la dezlipiri și alipiri. În extravilan, nu îți trebuie dacă nu vrei să construiești, dar dai o declarație pe propria răspundere în acest sens.

Pot construi la țară o casă fără autorizație de construire?

Da, prin noua procedură de notificare. Se aplică pentru o singură casă parter (eventual cu demisol), fără subsol, de maximum 150 mp desfășurați, în intravilanul unei comune. Ai nevoie totuși de un proiect întocmit de specialiști și trebuie să respecți regulamentul de urbanism. Notificarea nu poate fi folosită pentru a legaliza o casă deja construită fără acte

Mi-a expirat autorizația de construire emisă pe Legea 50/1991. O iau de la capăt?

Nu. Dacă lucrările nu sunt gata, ceri o autorizație nouă pentru finalizare, fără certificat de urbanism nou și fără avize noi. Dacă autorizația încă nu a expirat, poți cere o prelungire de maximum 12 luni.

Concluzie: liniște pentru casele vechi, reguli mai stricte pentru restul

Clarificările Ministerului aduc vești bune pentru cei mai mulți proprietari. Casele de dinainte de 2001 se intabulează la fel ca până acum, iar dosarele depuse înainte de 25 august nu se pierd. Nici suprafața construibilă din planurile aprobate nu scade.

În schimb, pentru construcțiile fără acte ridicate după 2001, regularizarea este acum singura cale. Fereastra cu reguli mai largi se închide pe 25 august 2027.

Ministerul a anunțat că acesta este doar primul set de clarificări. Vor urma și altele, iar noi le vom explica pe măsură ce apar.

Ce poți face chiar de azi

Verifică extrasul de carte funciară. Vezi dacă atât terenul, cât și casa sunt intabulate.
Cere certificatul de atestare fiscală de la primărie și verifică dacă descrierea casei corespunde realității.
Vorbește cu un expert autorizat ANCPI înainte să depui ceva. Un dosar corect de la început te scutește de respingeri și de luni pierdute.

Ai o casă veche neintabulată, o construcție de regularizat sau un teren pe care vrei să-l împarți? Nu lăsa lucrurile pentru mai târziu. Rețeaua Cadastru24 are peste 700 de experți în cadastru și intabulare, autorizați ANCPI, în toată țara.

Suntem aici să te ajutăm cu cadastrul și intabularea proprietății tale, oriunde în țară, mereu la timp și la prețul corect. Cere oferte aici! Sau sună-ne la 0728.665.371.

Noul Cod al urbanismului: 7 clarificări oficiale și ce înseamnă ele pentru casa ta