Certificatul de urbanism în noul Cod al urbanismului: 8 noutăți importante în 2026

  • Categorie: CATUC
  • Data: 12 octombrie 2026

Pe scurt: Din 25 august 2026, certificatul de urbanism se emite după noul Cod al urbanismului (Legea nr. 169/2026). Principalele schimbări:

  • În loc de un singur certificat, există acum cinci tipuri.
  • Termenele de emitere scad de la 30 de zile la 5–15 zile lucrătoare.
  • Certificatul pentru construire este valabil între 12 și 36 de luni și se poate prelungi o singură dată, cu până la 24 de luni.
  • Certificatul devine act administrativ, cu excepția celui de informare. Primăria poate emite și un certificat negativ, motivat.
  • Certificatul pentru construire îl poate cere doar titularul unui drept real asupra imobilului sau împuternicitul lui.
  • Fără certificat pentru operațiuni cadastrale, dezmembrările și alipirile sunt lovite de nulitate absolută.

Certificatele emise înainte de 25 august rămân valabile.

Certificatul de urbanism este, de regulă, primul act pe care îl ceri la primărie. Ai nevoie de el când vrei să construiești, să demolezi, să împarți un teren sau doar să afli ce poți face pe el. Până în august, regulile erau în Legea nr. 350/2001 și Legea nr. 50/1991. Ambele au fost abrogate de noul Cod, care a rescris aproape tot ce ține de acest document.

Dacă ai un proiect în lucru sau te gândești să cumperi un teren, merită să știi ce s-a schimbat. Îți explicăm fiecare noutate pe înțelesul tuturor, cu sfaturi practice din experiența noastră.

 

Certificatul de urbanism înainte și acum, dintr-o privire

Înainte de 25 august 2026 De la 25 august 2026
Tipuri Un singur certificat, cu scopuri diferite Cinci tipuri distincte
Termen de emitere Maximum 30 de zile 5, 10 sau 15 zile lucrătoare, după tip
Valabilitate (construire) 6–24 de luni 12–36 de luni
Prelungire O singură dată, maximum 12 luni O singură dată, maximum 24 de luni
Natura juridică Act de informare Act administrativ (cu excepția celui de informare)
Cine îl poate cere (construire) Orice persoană interesată Titularul unui drept real sau împuternicitul

 

Noutatea 1: cinci tipuri de certificat de urbanism în loc de unul

Codul împarte certificatul de urbanism în cinci tipuri, fiecare cu scopul și termenul lui:

Tipul certificatului Când îți trebuie Termen de emitere
Pentru informare Vrei să afli regimul unui teren, de exemplu înainte să-l cumperi 5 zile lucrătoare (10 zile până la implementarea sistemului informatic)
Pentru operațiuni cadastrale Vrei să dezmembrezi sau să alipești terenuri 10 zile lucrătoare
Pentru construire/desființare – clădiri și amenajări Casă, extindere, mansardare, demolare, amenajări 15 zile lucrătoare
Pentru construire/desființare – lucrări inginerești Drumuri, rețele edilitare, poduri Termen stabilit de art. 258 din Cod
Pentru construcții cu caracter special Obiective din apărare, ordine publică și securitate națională Se emite de instituția respectivă

Sfatul nostru: cere de la început tipul potrivit. Un certificat cerut pentru alt scop nu îți folosește, iar procedura se reia de la zero. Pentru majoritatea proprietarilor, regula e simplă:

  • informare, înainte de cumpărare;
  • operațiuni cadastrale, la dezmembrare sau alipire;
  • construire, când ai un proiect concret.

 

Noutatea 2: termene de emitere mult mai scurte

Primăria are acum la dispoziție:

  • 5 zile lucrătoare pentru certificatul de informare, acolo unde are un sistem informatic funcțional, respectiv 10 zile lucrătoare până atunci;
  • 10 zile lucrătoare pentru certificatul pentru operațiuni cadastrale;
  • 15 zile lucrătoare pentru certificatul de construire/desființare a clădirilor și amenajărilor (art. 257 alin. 4).

Pentru comparație, vechea lege dădea primăriei până la 30 de zile pentru orice certificat. Concret, 15 zile lucrătoare înseamnă cam trei săptămâni.

Atenție: termenul privește doar certificatul, nu și autorizația de construire. Autorizația se emite în maximum 30 de zile calendaristice de la depunerea dosarului complet. În regim de urgență, poate fi emisă în 7 zile lucrătoare, cu o taxă specială.

 

Noutatea 3: valabilitate mai lungă și prelungire de până la 24 de luni

Pentru certificatul de construire sau desființare, primăria stabilește o valabilitate între 12 și 36 de luni (art. 257 alin. 15). Durata depinde de scopul cererii, de complexitatea investiției și de reglementările din zonă. Pentru investițiile publice, valabilitatea poate ajunge la 60 de luni.

Certificatul se poate prelungi o singură dată, cu cel mult 24 de luni. Cererea se depune cu cel puțin 15 zile lucrătoare înainte de expirare. Dacă ratezi termenul, ai nevoie de un certificat nou. Pentru prelungire există un formular separat, F_CU_03.

Pentru celelalte tipuri de certificat, valabilitatea este cea înscrisă în act. Verific-o când ridici certificatul, nu abia când depui dosarul de autorizare.

Sfatul nostru: notează în calendar data de expirare și o alarmă cu o lună înainte. Studiile, avizele și proiectul durează adesea mai mult decât îți imaginezi.

 

Noutatea 4: certificatul devine act administrativ, iar primăria poate spune „nu”

Codul păstrează definiția de bază: certificatul de urbanism este actul de informare cu caracter obligatoriu despre reglementările, permisiunile și restricțiile care se aplică unui imobil. Noutatea este precizarea din art. 253: certificatul de urbanism este act administrativ, cu excepția celui de informare.

În practică, certificatul de construire, cel pentru operațiuni cadastrale și celelalte produc efecte juridice. Dacă ești nemulțumit de conținutul lor, le poți contesta ca pe orice act administrativ.

La cererea pentru construire, primăria are acum trei variante de răspuns:

  1. emite certificatul fără obligația unui PUD sau PUZ;
  2. emite certificatul cu obligația de a elabora un PUD sau un PUZ;
  3. respinge cererea printr-un certificat de urbanism negativ, motivat în fapt și în drept.

Ce nu s-a schimbat: certificatul de urbanism nu îți dă dreptul să construiești. Pentru asta ai nevoie în continuare de autorizație de construire sau, pentru lucrările mici permise de lege, de o notificare.

 

Noutatea 5: cine poate cere certificatul și ce acte îți trebuie

Aici apare una dintre schimbările importante pentru solicitanți:

Certificatul de informare îl poate cere orice persoană interesată, nu doar proprietarul. Îți trebuie:

  • plan de încadrare în zonă, în sistem Stereo 70, dacă imobilul nu este înscris în e-Terra;
  • extras de carte funciară de cel mult 30 de zile, dacă imobilul e înscris, dar datele cadastrale nu sunt actualizate.

Certificatul de construire/desființare îl poate cere doar titularul unui drept real asupra imobilului, de regulă proprietarul, sau împuternicitul lui. Pregătește:

  • extras de carte funciară actualizat;
  • plan de situație propus, cu amprenta la sol a clădirilor de construit, extins sau desființat;
  • plan de încadrare în zonă, în sistem Stereo 70;
  • descrierea succintă a investiției;
  • împuternicirea, dacă depui prin altcineva;
  • după caz, extras GIS cu rețelele edilitare și plan de încadrare în documentația de urbanism.

Certificatul pentru operațiuni cadastrale se cere cu:

  • documentația cadastrală sau planul cu propunerea de dezmembrare ori alipire;
  • extras de carte funciară actualizat;
  • plan de încadrare în zonă;
  • împuternicirea, dacă e cazul.

Aici intervine expertul cadastru, care întocmește documentația și planurile.

 

Noutatea 6: fără certificat, dezmembrarea și alipirea sunt nule

Este, probabil, cea mai dură noutate pentru piața imobiliară. Dacă faci o dezmembrare sau o alipire fără certificat de urbanism pentru operațiuni cadastrale, operațiunea și actele juridice aferente sunt lovite de nulitate absolută. Nulitatea absolută nu se acoperă cu trecerea timpului și poate fi invocată de oricine are un interes.

Ministerul Dezvoltării a lămurit când e obligatoriu acest certificat (documentul MDLPA, punctul 10):

  • la alipirea terenurilor din intravilan, întotdeauna, și doar pentru terenuri vecine;
  • la dezmembrare sau comasare, cu excepția celor din extravilan;
  • în extravilan nu îți trebuie dacă operațiunea nu are ca scop construirea, dar declari asta pe propria răspundere;
  • la apartamentarea unui bloc nou, construit cu autorizație, nu îți trebuie.

Pentru dezlipirea în două loturi, Ministerul arată că în practică se folosește și un plan de parcelare întocmit de arhitect. De la trei loturi în sus, vorbim deja de parcelare, care cere PUD sau PUZ.

Sfatul nostru: înainte să mergi la notar cu o dezmembrare sau o alipire, cere certificatul pentru operațiuni cadastrale. Durează cel mult 10 zile lucrătoare și te scutește de un act nul.

 

Noutatea 7: format digital și formulare noi

Odată cu Codul au apărut și formulare-tip noi, aprobate prin Ordinul MDLPA nr. 975/2026, publicat în Monitorul Oficial nr. 711 bis din 26 august 2026. Pentru certificatul de urbanism sunt patru:

  • F_CU_01 – cerere pentru certificatul de informare;
  • F_CU_02 – cerere pentru certificatul pentru operațiuni cadastrale;
  • F_CU_03 – cerere de prelungire;
  • F_CU_04 – cerere pentru certificatul de construire/desființare.

În cerere poți alege cum primești răspunsul:

  • în scris, prin poștă;
  • în format digital, pe e-mail;
  • direct de la sediul primăriei.

Pe termen lung, toată procedura se va muta pe Platforma națională de planificare urbană și teritorială și de autorizare a construirii. Până când platforma devine funcțională, documentațiile se transmit prin e-mail.

O noutate pentru Capitală: din 1 noiembrie 2028, certificatele de urbanism și autorizațiile de construire din București vor fi emise doar de Primăria Municipiului București, nu de primăriile de sector.

 

Noutatea 8: ce se întâmplă cu certificatele emise înainte de 25 august

Ministerul a lămurit și perioada de tranziție (documentul MDLPA, punctele 1, 2 și 4):

  • Certificatele emise înainte de 25 august rămân valabile, indiferent de tip: de informare, pentru construire sau pentru operațiuni cadastrale.
  • Cererile înregistrate până pe 24 august inclusiv se soluționează după legea veche, pe formularele vechi.
  • Cererile depuse după 25 august, inclusiv cele pentru autorizații bazate pe un certificat vechi, se fac pe formularele noi. Analiza pe fond se face după legislația aplicabilă procedurii.
  • Prelungirea unui certificat vechi se cere pe formularul nou de prelungire și se notează direct pe certificatul original.
  • Pentru PUZ-urile și PUD-urile inițiate de persoane private, data inițierii procedurii este data emiterii certificatului de urbanism. Contează când stabilești ce regim legal se aplică.

 

Ce certificat de urbanism îți trebuie? Ghid rapid

Vrei să… Certificatul potrivit Termen
Cumperi un teren și să afli ce poți construi pe el Pentru informare 5–10 zile lucrătoare
Împarți un teren din intravilan în două loturi Pentru operațiuni cadastrale 10 zile lucrătoare
Alipești două terenuri vecine din intravilan Pentru operațiuni cadastrale 10 zile lucrătoare
Construiești o casă sau o extindere Pentru construire/desființare 15 zile lucrătoare
Demolezi o construcție veche Pentru construire/desființare 15 zile lucrătoare
Regularizezi o construcție fără autorizație Pentru construire/desființare 15 zile lucrătoare

La regularizare, ține cont de un detaliu. Pentru construcțiile care intră doar în fereastra de un an, până la 25 august 2027, taxa de certificat de urbanism este de 10 ori mai mare. Detaliile le găsești în articolele noastre despre autorizația de regularizare și despre costurile intrării în legalitate.

 

Cinci greșeli pe care le vedem des

  1. Confunzi certificatul de urbanism cu autorizația. Certificatul îți spune condițiile, nu îți dă voie să începi lucrările.
  2. Ceri tipul greșit de certificat. Un certificat de informare nu ține loc de certificat pentru construire.
  3. Ratezi termenul de prelungire. Cererea se depune cu cel puțin 15 zile lucrătoare înainte de expirare, altfel o iei de la capăt.
  4. Faci dezmembrarea fără certificat. Actul riscă să fie nul, chiar dacă OCPI l-ar fi înscris.
  5. Depui un extras de carte funciară vechi. Pentru majoritatea cererilor, extrasul trebuie să fie actualizat, de cel mult 30 de zile.

 

Întrebări frecvente despre certificatul de urbanism în 2026

În cât timp se emite certificatul de urbanism în 2026?

În 5–15 zile lucrătoare, în funcție de tip. Certificatul de informare se emite în 5 zile lucrătoare unde primăria are sistem informatic, altfel în 10. Cel pentru operațiuni cadastrale se emite în 10 zile lucrătoare, iar cel pentru construire sau desființare în 15.

 

Cât timp este valabil certificatul de urbanism?

Pentru construire sau desființare, între 12 și 36 de luni, după cum stabilește primăria. Se poate prelungi o singură dată, cu maximum 24 de luni, dacă depui cererea cu cel puțin 15 zile lucrătoare înainte de expirare. Pentru celelalte tipuri, valabilitatea este cea înscrisă în act.

 

Pot cere certificat de urbanism pentru un teren care nu este al meu?

Da, dar doar certificatul de informare, pe care îl poate cere orice persoană interesată. Certificatul pentru construire îl poate cere doar titularul unui drept real asupra imobilului sau împuternicitul lui.

 

Pot construi doar cu certificatul de urbanism?

Nu. Certificatul de urbanism îți spune ce condiții, studii și avize îți trebuie. Dreptul de a construi îl primești prin autorizația de construire sau, pentru lucrările mici prevăzute de lege, prin procedura de notificare.

 

Ce este un certificat de urbanism negativ?

Este răspunsul prin care primăria îți respinge cererea pentru construire, motivat în fapt și în drept. Se emite, de exemplu, când investiția nu se încadrează în reglementările de urbanism ale zonei. Pentru că certificatul este act administrativ, îl poți contesta.

 

Ce certificat îmi trebuie dacă vreau să cumpăr sau să vând un teren?

Ca să verifici un teren înainte de cumpărare, cere certificatul de informare: îți arată regimul juridic, economic și tehnic al terenului. Dacă vânzarea presupune o dezmembrare sau o alipire, ai nevoie de certificatul pentru operațiuni cadastrale, altfel actul este nul.

 

Îmi trebuie certificat de urbanism pentru o dezmembrare în extravilan?

Nu, dacă dezmembrarea nu are ca scop construirea. În acest caz, declari pe propria răspundere, în act sau separat, că operațiunea nu se face pentru construire.

 

Certificatul meu a fost emis în iulie 2026. Mai este valabil?

Da. Certificatele emise înainte de 25 august își păstrează valabilitatea, indiferent de tip. Dacă depui acum cererea de autorizație, folosești formularul nou. Prelungirea o ceri tot pe formularul nou și se notează pe certificatul original.

 

Cât costă certificatul de urbanism?

Taxa se stabilește potrivit Codului fiscal și hotărârii consiliului local, deci diferă de la o localitate la alta. De regulă, este de ordinul zecilor de lei pentru un teren din intravilan. Pentru construcțiile regularizate în fereastra de un an, taxa este de 10 ori mai mare.

 

Concluzie: mai rapid, mai clar, dar cu reguli mai stricte

Noul Cod face certificatul de urbanism mai rapid și mai previzibil. Termenele scad la câteva săptămâni, valabilitatea crește, iar primăria trebuie să-ți răspundă motivat. În schimb, regulile sunt mai stricte: alegi tipul corect, depui actele corecte și respecți termenele, mai ales la prelungire. Iar la dezmembrări și alipiri, un certificat lipsă poate face actul nul.

 

Ce poți face chiar de azi

  1. Stabilește ce vrei să faci cu terenul: să-l verifici, să-l împarți sau să construiești. De aici rezultă tipul de certificat.
  2. Cere un extras de carte funciară actualizat și verifică dacă datele cadastrale sunt corecte.
  3. Vorbește cu un expert autorizat ANCPI înainte de dezmembrări sau alipiri. Documentația cadastrală corectă e baza certificatului pentru operațiuni cadastrale.

Ai de împărțit un teren, de alipit două parcele sau de pregătit documentația cadastrală pentru certificatul de urbanism? Rețeaua Cadastru24 are peste 700 de experți în cadastru și intabulare, autorizați ANCPI, în toată țara.

Suntem aici să te ajutăm cu documentația cadastrală, dezmembrarea, alipirea și intabularea proprietății tale, oriunde în țară, mereu la timp și la prețul corect. Cere oferte aici! Sau sună-ne la 0728.665.371.