Să vinzi un apartament sau o casă nu este nici pe departe atât de simplu precum ar crede unii. Mulți proprietari se gândesc că pun anunț cu apartamentul, găsesc cumpărătorul, se duc la notar, semnează actele, încasează banii și gata. Din păcate, în România, așa cum spune o vorbă din bătrâni, „până la Dumnezeu, te mănâncă sfinții”. Cu alte cuvinte, până să ajungi la notar, trebuie să te asiguri că îndeplinești toate cerințele legale pentru a-ți vinde proprietatea.
Pentru că lucrăm cu proprietari români de mai bine de 20 de ani, am învățat pe parcurs să identificăm din timp problemele pe care aceștia le pot întâmpina la vânzarea unui imobil, ca să ajutăm și să facem tot procesul mai eficient. Despre asta vorbim în continuare, încercând să facem un „check list” pe care orice proprietar îl poate folosi ca să verifice dacă are tot ce-i trebui pentru a-și vinde imobilul.
3 probleme care pot să apară când vrei să vinzi un apartament / casă
Când spunem „probleme”, ne referim în principal la acte care lipsesc sau documentații care îți vor da mult de furcă dacă nu le ai pregătite chiar înainte să faci tranzacția imobiliară.
Până la urmă, gândește-te așa: să zicem că ai pus anunțul, ai găsit cumpărătorul, cumpărătorul e hotărât, dar tu îți dai seama că mai trebuie să faci nu știu ce proceduri și acte, care vor mai dura încă vreo lună (cel puțin). Nu doar că te enervezi pentru că ai de umblat și de plătit în plus pe acte, dar există mari șanse să pierzi cumpărătorul…că, na…cine își dorește să cumpere ceva care „nu pare cu toate actele în regulă”?
Pentru a te ajuta să eviți astfel de situații neplăcute scriem rândurile care urmează. Hai să vedem, deci, care sunt cele mai des întâmpinate probleme de proprietarii care vor să vândă un apartament sau o casă și cum le rezolvăm!
- Apartamentul are modificări care nu apar în acte
Fiecare imobil are anumite documentații: carte funciară, documentație cadastrală, relevee. Acestea din urmă (releveele) sunt, de fapt, schițele interioare ale apartamentului sau casei tale.
Există situații în care aceste relevee nu „bat cu realitatea”.
Dacă, pe parcursul timpului, proprietatea a suferit modificări (poate ai extins-o, ai dărâmat un perete, ai făcut living open space cu bucătăria sau ai mai construit o baie) și nu ai actualizat documentația, atunci releveele pe care le ai nu vor fi în concordanță cu realitatea. În acest caz, documentația trebuie refăcută.
În cazul în care ai adus modificări majore apartamentului sau casei pe care vrei să o vinzi și nu ai avut autorizație de construire sau nu ai respectat-o, procedura devine mai complexă. În acest caz, va fi nevoie să intri în legalitate cu proprietatea înainte de a o vinde.
Vei avea nevoie de un arhitect care să întocmească memoriul tehnic de arhitectură și de experți autorizați în expertiză MLPAT, care să verifice dacă nu cumva modificările pe care le-ai adus proprietății au afectat structura de rezistență a clădirii sau instalațiile.
Pentru actualizarea documentației cadastrale și a releveelor, dar și pentru intrarea în legalitate, echipa de topometriști, arhitecți și ingineri Cadastru24.ro îți stă la dispoziție și te poate ajuta cu implementarea întregului proces, astfel încât tranzacția să se desfășoare fără nicio problemă.
Ce te sfătuim în această fază, este să verifici dacă actele și schițele pe care le ai reflectă cu adevărat ce există pe teren (realitatea), iar dacă nu, să ne contactezi cât mai curând, înainte de a începe să cauți un potențial cumpărător.
- Nu ai certificat energetic
Dacă nu ai construit de curând o casă nouă, nu ai cumpărat un imobil și nu ai vrut să vinzi unul, probabil nu știi că e nevoie și de certificat energetic pentru a putea vinde o proprietate.
Certificatul energetic măsoară cât de eficientă energetic este locuința ta și este indispensabil atunci când vrei să vinzi, lipsa sa făcând orice tranzacție imobiliară lipsită de valoare.
Există mulți proprietari care, neștiind de importanța acestui certificat, nu îl adaugă în dosar și se trezesc că le lipsește abia la notar. Și astfel se amână tranzacția, crește nivelul de stres și crește supărarea pe stat că a mai băgat un act „total inutil” ca să facă treaba mai grea pentru proprietari și să le pună bețe-n roate.
Vestea bună este că acest certificat nu e tocmai inutil pentru proprietar.
El ne spune cât de multă energie consumă apartamentul sau casa care urmează să fie vândută, adică cât de mari sunt facturile la curent, pentru încălzire, iluminare și răcire.
Un certificat de performanță energetică care atestă faptul că locuința este eficientă energetic (să spunem Clasa A sau B), este un as în mânecă pentru proprietar în procesul de negociere a prețului de vânzare. Practic, poți să ceri un preț mai mare pe un imobil eficient energetic, pentru că acesta va oferi beneficii pe termen lung cumpărătorului.
Dacă cumpărătorul vreau să cumpere cu credit, atunci banca va solicita acest certificat energetic.
O altă parte bună este faptul că certificatul energetic se obține destul de ușor, iar costurile nu sunt colosale. Trebuie doar să iei legătura cu un auditor energetic certificat, așa cum sunt cei din echipa Cadastru24.ro și aceștia te vor îndruma pentru a obține certificatul energetic la timp și la prețul mereu corect.
Prin urmare, îți recomandăm să verifici chiar acum dacă ai certificat energetic pentru proprietatea pe care vrei să o vinzi și dacă acesta mai este valabil (are valabilitate de 10 ani de la momentul realizării), iar dacă nu, să ne contactezi și te ajutăm noi!
- Ai cadastru vechi sau făcut greșit
Astăzi, măsurătorile cadastrale se fac prin satelit, cu tehnologii și echipamente de ultimă generație, care nu prea mai lasă loc de eroare umană…dar nu a fost mereu așa.
Dacă proprietatea pe care vrei să o vinzi are cadastru vechi (sau nu are deloc cadastru valabil), atunci nu vei putea să vinzi. Va fi nevoie mai întâi să faci o actualizare de cadastru, care să demonstreze că măsurătorile sunt corecte și corespund cu situația din teren.
Verifică chiar acum măsurătorile cadastrale și actul de proprietate și dacă identifici neconcordanțe între acestea și situația reală, dă-ne un telefon și te ajutăm cu actualizare de cadastru.
În final, iată o listă de întrebări pe care să ți le pui înainte să începi să cauți activ cumpărători pentru proprietatea ta:
- Suprafața proprietății din actul de proprietate corespunde cu suprafața din măsurătorile cadastrale?
- Ai măsurători cadastrale la zi (făcute prin satelit)?
- Releveele (schița proprietății) corespund cu situația reală?
- Ai făcut modificări majore în locuință fără autorizație de construire sau cu nerespectarea acesteia?
- Ai certificat energetic?
Bineînțeles, mai sunt și alte probleme care apar deseori când un proprietar dorește să vândă un imobil, dar despre acestea vom vorbi într-un material viitor.
Până atunci, îți recomandăm să verifici toate aspectele de mai sus și să ne contactezi pentru orice nelămurire la 0728665371 sau să faci o cerere de oferte aici.