Tot mai mulți proprietari sau cumpărători de imobile din România se confruntă cu o situație aparent tentantă: un pod trecut în acte ca spațiu tehnic sau pod, dar folosit (sau dorit a fi folosit) ca apartament de locuit. De multe ori, prețul este mai mic, iar potențialul pare mare.
Însă schimbarea destinației unui pod în apartament de locuit nu este o simplă formalitate, ci un proces juridic, tehnic și urbanistic bine reglementat.
În acest articol vei afla:
- ce înseamnă legal schimbarea de destinație a unui pod;
- când este posibilă și când nu;
- ce documente sunt necesare;
- costuri reale și durată;
- riscuri importante pentru cumpărători;
- dacă merită sau nu să cumperi un „apartament” care în acte este pod.
Ce înseamnă schimbarea de destinație a unui pod?
Din punct de vedere legal, schimbarea de destinație presupune transformarea unui spațiu care nu este locuință (pod, spațiu tehnic, depozitare) într-un spațiu cu funcțiune de locuire, recunoscut oficial în acte.
Asta implică:
- modificarea funcțiunii urbanistice;
- respectarea normelor de siguranță, igienă și confort;
- actualizarea documentației de cadastru și carte funciară.
Important: faptul că un pod este amenajat și locuit NU îl face automat apartament din punct de vedere legal.
Când este permisă schimbarea destinației podului?
Schimbarea destinației este posibilă doar dacă sunt îndeplinite simultan mai multe condiții:
- Regimul urbanistic permite locuirea
Trebuie verificat PUG / PUZ / RLU al localității și trebuie văzut dacă imobilul permite funcțiune de locuire la nivelul respectiv.
- Podul permite condiții minime de locuire
Conform normativelor:
- înălțime liberă minimă (de regulă ≥ 2,55 m în zonele de locuit);
- iluminare naturală;
- ventilație;
- acces sigur (scară conformă);
- rezistență structurală verificată.
- Structura clădirii permite modificarea
Este obligatoriu să ai expertiză tehnică MLPAT realizată de inginer structurist și să fie făcută verificarea încărcărilor suplimentare.
- Acordul asociației de proprietari
În majoritatea cazurilor, este necesar acordul scris al vecinilor direcți și hotărâre a asociației de proprietari (mai ales dacă se modifică părți comune).
Este nevoie de autorizație de construire?
DA, în majoritatea cazurilor.
Chiar dacă nu modifici structura de rezistență și nu schimbi fațada, simpla schimbare de destinație este considerată de cele mai multe ori o intervenție supusă autorizării.
Doar în cazuri foarte rare, când nu se fac lucrări, podul a fost inițial proiectat ca spațiu de locuit sau documentația inițială permite această funcțiune, se poate analiza procedura fără autorizație, dar doar cu certificat de urbanism clar.
Pașii pentru schimbarea de destinație din pod în apartament
- Certificat de urbanism
Primul document obligatoriu pe care trebuie să îl obții este Certificatul de Urbanism de la Primărie. El îți spune:
- dacă schimbarea este permisă;
- ce avize sunt necesare;
- dacă este obligatorie sau nu autorizația de construire.
Așadar, mergi la Primărie și solicită certificatul de urbanism pentru schimbarea de destinație a spațiului în apartament de locuit.
- Expertiză tehnică MLPAT
Este realizată de un inginer structurist autorizat (expert MLPAT) și ne spune dacă spațiul este sigur pentru locuit și dacă se pot face modificări și optimizări fără să fie afectată structura de rezistență a blocului.
- Proiect tehnic (DTAC / PT)
Proiectul tehnic constă în Documentația tehnică pentru obținerea autorizației de construire (în cazul în care vrei să faci modificări pentru transformarea podului în locuință sau se cere autorizație prin Certificatul de urbanism. Proiectul tehnic este întocmit de o echipă de specialiști prinntre care arhitect, inginer structurist, inginer instalații (după caz) (include memoriu tehnic de arhitectură, expertiză tehnică, planuri, etc.)
- Obținerea avizelor cerute în Certificatul de urbanism
În Certficatul de urbanism, pe lângă proiectul tehnic, îți vor fi solicitate și alte avize și acorduri pentru schimbarea de destinație. E posibil să îți fie necesare avize de la:
- ISU;
- DSP;
- utilități;
- acord vecini.
Trebuie să le obții pe toate ca să primești autorizația.
- Autorizație de construire
După ce ai obținut toate avizele, acordurile și ai proiectul tehnic gata, poți depune toate actele la primărie pentru obținerea autorizație de construire pentru schimbarea de destinație a podului în apartament de locuit.
- Execuția lucrărilor
Conform proiectului autorizat, vei putea începe lucrările de construcție, ca să transformi podul în spațiu de locuit (asta dacă sunt necesare aceste lucrări).
- Recepție la terminarea lucrărilor
Procesul verbal de recepție la finalizarea lucrărilor este obligatoriu pentru finalizarea schimbării de destinație și intabularea noului spațiu. Așadar, nu sări peste acest pas!
- Actualizare cadastru și intabulare
În final, poți să te ocupi de actualizare cadastru și intabulare pentru noul apartament. Vei avea nevoie de releveu nou și schimbare de destinație în cartea funciară, fapt ce va face ca noul tău apartament să fie recunoscut legal. Cu toate acestea te ajută un inginer topograf autorizat.
Costuri reale pentru schimbarea de destinație
Costurile diferă mult, dar orientativ:
- certificat de urbanism: 50–100 lei
- expertiză tehnică: 2.000 – 4.000 lei
- proiect arhitectură + structură: 4.000 – 8.000 lei
- avize: 500 – 1.500 lei
- autorizație construire: 0,5% – 1% din valoarea lucrărilor
- cadastru + intabulare: 1.000 – 2.000 lei
Total estimativ: 8.000 – 15.000 €, în funcție de complexitate.
Cât durează tot procesul?
- documentație + avize: 2–4 luni
- autorizație construire: 1–2 luni
- execuție lucrări: 1–3 luni
- intabulare finală: 2–4 săptămâni
Durată totală realistă: 6–12 luni, în funcție de complexitate, clădire, locație și alte detalii specifice.
Întrebare importantă:
Să cumpăr un apartament care de fapt în acte este pod?
Am primit următoarea întrebare de la un urmaritor: “Am găsit un apartament de vânzare la un preț bun, care în acte este pod. Apartamentul este deja amenajat pentru locuit, are toate condițiile și chiar are chiriași în momentul de față. Ce mă așteaptă legal dacă îl cumpăr? Pot să îl trec ca apartament de locuit după cumpărare?”
Un astfel de spațiu poate să pară foarte atractiv, pentru că prețul este în general mai mic, suprafața este de obicei mai mare comparativ cu alte apartamente la același preț, iar vânzătorul nu se abține de la promisiuni de tipul “se poate rezolva ulterior”, “e aproape rezolvat, mai trebuie un pas”, “nu costă așa mult schimbarea de destinație”.
Totuși, riscurile la care te supui după cumpărare sunt reale!
Riscuri reale după cumpărare
❌ Nu poți obține credit ipotecar
Băncile nu finanțează poduri sau spații nelocuibile. Deci poți să cumperi apartamentul doar cu plata cash, iar dacă vei vrea să îl vinzi pe viitor, tot cu plata cash vei putea.
❌ Nu este recunoscut ca locuință
Asta înseamnă că nu poți obține domiciliul (nu poți avea buletinul acolo). De asemenea, dacă vrei să-l vinzi pe viitor poți să ai probleme, dacă nu rezolvi schimbarea de destinație.
❌ Schimbarea de destinație poate fi refuzată
Un urbanism nefavorabil, lipsa acordului vecinilor sau o structură neconformă poate să ducă la refuzarea schimbării de destinație, chiar dacă spațiul arată deja ca un apartament și chiar dacă se poate locui acolo. Asta înseamnă că, dacă îl cumperi, poți să tev trezești că rămâi definitiv proprietarul unui pod, cu opțiuni limitate.
❌ Amenzi și obligația de readucere la starea inițială
Dacă este locuit ilegal (adică dacă podul a fost amenajat și nu trebuia să fie – nu a avut avizele / modificările pot afecta structura de rezistență a clădirii) riști amenzi și va fi nevoie să intri în legalitate.
❌ Asigurările NU acoperă daunele
Incendii, daune, accidente – asigurările nu le acoperă în cazul în care apartamentul este de fapt pod în acte.
Când poate fi o alegere bună să cumperi un spațiu care e pod în acte
Doar dacă:
- există certificat de urbanism favorabil;
- ai buget pentru procedură;
- accepți durata și riscurile;
- prețul este semnificativ mai mic (minim -30%).
Recomandare clară: nu cumpăra fără consultarea unui specialist în cadastru și urbanism înainte de semnare.
Întrebări frecvente (FAQ)
Pot locui legal într-un pod neintabulat ca apartament?
Teoretic Nu. Locuirea este considerată neconformă și sancționabilă. Practic, se întâmplă adesea să găsești apartamente care sunt, de fapt, poduri sau birouri sau orice alte destinații în acte. Mulți chiriași trăiesc în astfel de spații. Dar, una este să plătești chirie lunară o anumită perioadă de timp și alta este să plătești prețul unui apartament și să devii proprietarul unui spațiu neconform.
Pot schimba destinația fără autorizație?
În 95% din cazuri, nu. Ca să afli răspunsul corect în funcție de situația ta specifică, mergi la primărie și cere Certificat de urbanism pentru schimbare de destinație.
Este necesar acordul vecinilor?
Da, acordul vecinilor este necesar.
Se poate face intabularea fără lucrări?
Doar dacă podul a fost proiectat inițial ca spațiu de locuit. Ca să-ți putem răspunde avem nevoie de mai multe detalii!
Pot vinde ulterior apartamentul?
Legal, doar după schimbarea legală a destinației și intabulare. Sau, poți să-l vinzi ca pod în aceleași condiții în care l-ai cumpărat.
Concluzie
Schimbarea de destinație a unui pod în apartament de locuit este posibilă, dar nu simplă și nu garantată. Procesul implică urbanism, proiectare, autorizații, costuri și timp.
Pentru cumpărători, un pod vândut ca apartament poate deveni rapid o problemă juridică și financiară, dacă nu este analizat corect înainte.
Regula de aur: nu lua decizii pe promisiuni verbale. Verifică actele, urbanismul și consultă un specialist înainte.
Echipa Cadastru24.ro are un departament special de consultanță și verificare documentație și tee poate ajuta cu verificări și cu intrare în legalitate. Sună-ne înainte să cumperi la 0728665371 sau trimite-ne un mail pe contact@cadastru24.ro.