Ai terminat de construit casa. Geamurile sunt montate, tencuiala uscată, instalațiile funcționează. Parcă ai vrea să te muți chiar mâine. Dar mai e un pas fără de care, legal vorbind, construcția ta nu există: recepția la terminarea lucrărilor.
Mulți proprietari tratează această etapă ca pe o simplă birocrație – un act care „se semnează și gata”. În realitate, procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor (prescurtat adesea RTL) este documentul care certifică oficial că lucrarea a fost executată corect, că respectă autorizația de construire, proiectul și normele de calitate, și că poate fi dată în folosință. Fără el, nu poți deschide rolul fiscal, nu poți intabula construcția în cartea funciară și, tehnic, nu ai voie să locuiești în ea.
Mai mult, dacă recepția este respinsă, este interzisă utilizarea construcției până la finalizarea remedierilor. Nu e glumă – legislația este clară pe acest subiect.
În acest ghid complet, îți explicăm pas cu pas tot ce trebuie să știi despre recepția la terminarea lucrărilor de construcții în 2026: ce prevede legea, cine face parte din comisie, ce documente pregătești, ce se întâmplă dacă ceva nu este în regulă și care sunt greșelile care blochează cel mai frecvent procesul.
Ce este recepția la terminarea lucrărilor și ce lege o reglementează
Recepția la terminarea lucrărilor este prima dintre cele două etape de recepție prevăzute de lege pentru orice construcție realizată pe bază de autorizație de construire. Cea de-a doua etapă este recepția finală, care se face după expirarea perioadei de garanție a lucrărilor.
Conform legii construcția poate fi dată în folosință doar în cazul admiterii recepției la terminarea lucrărilor. Prin admiterea recepției se certifică faptul că executantul și-a îndeplinit obligațiile în conformitate cu prevederile contractului de execuție, ale documentației de proiectare și ale autorizației de construire.
Cine convoacă recepția și care sunt termenele legale
Procesul începe de la executant – adică firma de construcții. Conform legii executantul trebuie să comunice investitorului (adică ție, proprietarului care a finanțat lucrarea), în perioada de valabilitate a autorizației de construire, data terminării tuturor lucrărilor prevăzute în contract. Această comunicare se face prin document scris cu confirmare de primire.
Din momentul primirii comunicării, se declanșează un calendar strict de termene pe care trebuie să le respecți ca investitor:
Termen de 5 zile de la primirea comunicării – în care trebuie să:
- soliciți factorilor prevăzuți de lege (Primăria care a emis autorizația, ISC, ISU, Direcția pentru Cultură – după caz) desemnarea reprezentanților în comisia de recepție;
- stabilești data, ora și locul întrunirii comisiei;
- transmiți către ISC comunicarea executantului, referatele proiectantului și dirigintelui de șantier, precum și valoarea lucrărilor executate, în vederea obținerii adeverinței de plată a cotelor.
Termen de 10 zile – în care factorii implicați îți comunică numele reprezentanților desemnați pentru comisie.
Termen de 3 zile de la primirea tuturor comunicărilor – în care numești oficial comisia de recepție și transmiți tuturor membrilor, executantului și proiectantului data, ora și locul întrunirii.
Termen de maximum 30 de zile de la primirea notificării executantului – în care ești obligat să începi efectiv recepția.
Un aspect esențial: la momentul recepției, autorizația de construire trebuie să fie în termen de valabilitate. Dacă autorizația a expirat și nu a fost prelungită, ai o problemă serioasă care trebuie rezolvată înainte de a demara procedura.
Cine face parte din comisia de recepție la terminarea lucrărilor
Componența comisiei de recepție este stabilită expres de lege și depinde de categoria de importanță a construcției. Conform legii, din comisia de recepție fac parte în mod obligatoriu:
- Un reprezentant desemnat de investitor – care este și președintele comisiei. De regulă, acesta este chiar proprietarul sau o persoană delegată de el.
- Un reprezentant desemnat de autoritatea administrației publice care a emis autorizația de construire – adică un reprezentant al Primăriei.
- 1-3 specialiști în domeniul construcțiilor, desemnați de investitor, în funcție de categoria și clasa de importanță a construcției. Aceștia trebuie să fie alții decât cei implicați în proiectarea sau execuția obiectivului. Pot fi angajați ai investitorului cu contract de muncă sau prestatori de servicii (persoane fizice autorizate).
- Un reprezentant al ISC (Inspectoratul de Stat în Construcții) – obligatoriu pentru construcții din categoriile de importanță A (excepțională), B (deosebită) și C (normală), indiferent de sursa de finanțare. Pentru categoria D (redusă), reprezentantul ISC este obligatoriu doar dacă lucrările sunt finanțate din fonduri publice.
- Un reprezentant al ISU (inspectoratul pentru situații de urgență) – în cazurile prevăzute de lege, când construcția necesită aviz de securitate la incendiu.
- Un reprezentant al Direcției pentru Cultură – în cazul construcțiilor din zone protejate sau pentru monumente istorice.
Pe lângă membrii comisiei, la recepție participă obligatoriu, în calitate de invitați, reprezentanții executantului și ai proiectantului. Aceștia nu votează, dar prezența lor este obligatorie.
Secretariatul comisiei este asigurat de un diriginte de șantier autorizat, care întocmește documentele de recepție și constituie cartea tehnică a construcției.
Ce documente pregătești pentru recepția la terminarea lucrărilor
Dosarul de recepție este responsabilitatea investitorului (cu sprijinul dirigintelui de șantier) și trebuie să conțină următoarele documente principale:
Documente care se depun la ISC, pentru obținerea adeverinței de plată a cotelor:
- comunicarea executantului privind terminarea lucrărilor (Formular F16);
- solicitarea de desemnare a unui reprezentant ISC în comisia de recepție;
- comunicarea privind începerea activității comisiei;
- copie după comunicarea de începere a lucrărilor (Formular F14);
- Declarația privind valoarea reală a lucrărilor executate (Anexa 43, emisă de Primărie);
- dovezile de plată integrală a cotelor de 0,1% și 0,5% din valoarea actualizată a lucrărilor;
- copii ale referatelor pe specialități din partea proiectantului și a dirigintelui de șantier;
- copie autorizație de construire și plan de situație vizat spre neschimbare.
Documente examinate de comisia de recepție:
- autorizația de construire cu toate avizele anexate;
- documentația de proiectare și documentația de execuție;
- contractul de execuție cu documentația anexă;
- referatele pe specialități ale proiectantului (arhitectură, rezistență, instalații);
- referatele pe specialități ale dirigintelui de șantier;
- procesele-verbale de lucrări ascunse;
- procesele-verbale de faze determinante vizate de ISC;
- certificatul de performanță energetică (CPE);
- documentele care intră în cartea tehnică a construcției;
- procesul-verbal de recepție parțială (dacă este cazul).
Un lucru important: dacă lucrările au fost executate în regie proprie (fără firmă de construcții autorizată), referatele dirigintelui de șantier și proiectantului sunt tot obligatorii. Legea nu face distincție în acest sens – indiferent de modul de execuție, documentele trebuie să existe.
Ce examinează comisia și ce poate decide
Comisia de recepție se întrunește la data stabilită și examinează nemijlocit construcția (inspecție la fața locului) și documentele din dosar.
Concret, verifică:
- dacă lucrările respectă prevederile autorizației de construire, avizele și condițiile impuse de autorități;
- dacă execuția este conformă cu proiectul, cu documentația de execuție și cu reglementările tehnice;
- dacă toate lucrările prevăzute în contract au fost terminate;
- dacă documentele cărții tehnice a construcției sunt complete;
- dacă certificatul de performanță energetică există;
- dacă măsurile prevăzute în avizul de securitate la incendiu au fost realizate (dacă este cazul).
Membrii comisiei pot solicita justificat documente suplimentare, expertize tehnice, ridicări topografice, încercări, probe sau măsurători.
Decizia comisiei se ia cu majoritatea membrilor și poate fi:
Admiterea recepției – dacă nu se constată neconformități sau motive de suspendare/respingere. Aceasta este singura decizie care permite darea în folosință a construcției. Investitorul aprobă admiterea în termen de 3 zile și semnează procesul-verbal.
Suspendarea recepției – dacă se constată neconformități de natură să afecteze utilizarea construcției, dacă există suspiciuni rezonabile privind calitatea lucrărilor și sunt necesare încercări sau expertize suplimentare, sau dacă anumite lucrări au fost realizate necorespunzător ori prezintă vicii. Executantul trebuie să remedieze problemele în termenul stabilit, după care recepția se reia.
Respingerea recepției – în cazurile grave expres prevăzute de lege: comisia nu a putut examina construcția; executantul nu remediază neconformitățile; nu au fost realizate măsurile din avizul de securitate la incendiu; se constată vicii care nu pot fi înlăturate și care implică nerealizarea unei cerințe fundamentale; reprezentantul Primăriei, ISC, Direcției pentru Cultură sau ISU propune respingerea; lucrările nu respectă autorizația de construire.
Dacă recepția este respinsă, utilizarea construcției este interzisă până la finalizarea remedierilor. Construcția trebuie pusă în stare de conservare, prin grija și pe cheltuiala investitorului.
Ce faci după admiterea recepției – pașii următori
Admiterea recepției nu este linia de sosire – este un punct de trecere. După semnarea procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, trebuie să parcurgi câțiva pași esențiali:
- Actualizarea cadastrului și intabularea construcției. Pe baza procesului-verbal de recepție (sau a procesului-verbal de recepție parțială, care atestă stadiul fizic al construcției în scopul înscrierii în cartea funciară), un inginer topograf autorizat ANCPI întocmește documentația cadastrală. Aceasta se depune la OCPI pentru înscrierea construcției în cartea funciară. Fără intabulare, nu poți vinde, ipoteca sau realiza nicio altă operațiune juridică cu imobilul. Durata medie: 30 de zile calendaristice în regim normal.
- Deschiderea/actualizarea rolului fiscal. Procesul-verbal de recepție și documentația cadastrală se depun la Direcția de Impozite și Taxe Locale pentru stabilirea valorii de impunere și a impozitului anual pe clădire. Acest pas este obligatoriu, inclusiv pentru extinderi, supraetajări, mansardări sau recompartimentări interioare.
- Obținerea certificatului de performanță energetică . Dacă nu l-ai obținut deja înainte de recepție, certificatul energetic este necesar și pentru intabulare și pentru orice tranzacție ulterioară.
- Constituirea și păstrarea cărții tehnice a construcției. Cartea tehnică este predată proprietarului și trebuie păstrată pe toată durata de existență a construcției. Orice modificare ulterioară trebuie consemnată în ea.
7 greșeli frecvente care blochează recepția la terminarea lucrărilor
- Autorizația de construire a expirat
Autorizația de construire are o durată de valabilitate (de regulă, 12 sau 24 de luni, cu posibilitate de prelungire). Dacă lucrările s-au prelungit și autorizația a expirat fără a fi fost prelungită, nu poți face recepția. Va trebui fie să prelungești autorizația (dacă mai ești în termen), fie să obții o nouă autorizație – ceea ce poate implica reluarea parțială a procedurii de avizare.
- Cotele ISC nu sunt plătite integral
Înainte de semnarea procesului-verbal, trebuie să fi achitat integral cota de 0,5% din valoarea lucrărilor autorizate către ISC. Dacă ai plătit doar jumătate la începerea lucrărilor (cum e obligatoriu) și nu ai regularizat diferența, ISC nu va elibera adeverința, iar recepția nu se poate finaliza.
- Lipsesc referatele proiectantului sau ale dirigintelui de șantier
Referatele pe specialități (arhitectură, rezistență, instalații) din partea proiectantului și a dirigintelui de șantier sunt documente obligatorii. Fără ele, comisia nu poate examina modul în care a fost executată lucrarea. Mulți proprietari care au construit „în regie proprie” cred că pot evita această obligație – nu este cazul.
- Nu s-au respectat fazele determinante
Programul de control al calității pe faze determinante trebuie vizat de ISC la începerea lucrărilor. Pe parcursul execuției, reprezentantul ISC participă la verificarea fiecărei faze determinante. Dacă fazele nu au fost convocate sau nu există procesele-verbale aferente, comisia de recepție are un motiv serios de suspendare sau respingere.
- Construcția nu respectă autorizația de construire
Dacă în timpul execuției au fost făcute modificări față de proiectul autorizat (suprafețe diferite, regim de înălțime schimbat, amplasament modificat, materiale diferite care afectează cerințele fundamentale) fără a fi obținut o nouă autorizație sau o autorizație de modificare, comisia va constata neconcordanța și va respinge recepția. Intrarea în legalitate poate fi un proces lung și costisitor.
- Nu ai anunțat începerea lucrărilor la Primărie și ISC
Comunicarea începerii lucrărilor (Formularul F13 la Primărie și F14 la ISC) este obligatorie și trebuie făcută înainte de demararea efectivă a execuției. Lipsa acestor comunicări nu doar că te expune la amendă, dar creează probleme la recepție – autoritățile nu au evidența lucrării tale.
- Cartea tehnică a construcției este incompletă
Cartea tehnică a construcției cuprinde întreaga documentație de execuție, procesele-verbale de lucrări ascunse, de faze determinante, buletinele de analiză a betoanelor, certificatele de calitate a materialelor și multe altele. Dacă aceste documente nu au fost colectate pe parcursul execuției, reconstituirea lor la final poate fi imposibilă, iar comisia nu va putea admite recepția.
Întrebări frecvente despre recepția la terminarea lucrărilor
Pot locui în casă înainte de recepția la terminarea lucrărilor?
Nu, din punct de vedere legal. Conform legii, construcția poate fi dată în folosință doar după admiterea recepției. Utilizarea unei construcții fără recepție admisă poate fi sancționată contravențional.
Am construit în regie proprie. Mai am nevoie de diriginte de șantier și de referate?
Da. Indiferent dacă lucrările sunt executate de o firmă sau în regie proprie, la recepție sunt obligatorii referatele pe specialități din partea proiectantului și a dirigintelui de șantier. Dirigintele de șantier autorizat asigură și secretariatul comisiei de recepție.
Cât durează întregul proces de recepție?
De la comunicarea executantului până la semnarea procesului-verbal, etapa de recepție propriu-zisă poate dura 3-6 săptămâni, în condiții normale. La aceasta se adaugă durata obținerii adeverinței ISC (până la 30 de zile) și, ulterior, cadastrul și intabularea (încă 30 de zile în regim normal). În total, de la terminarea lucrărilor până la intabularea construcției, trebuie să calculezi orientativ 2-3 luni.
Se poate face recepție parțială?
Da. Legea prevede posibilitatea recepției pentru părți, obiecte sau sectoare de construcție care sunt distincte și independente din punct de vedere fizic și funcțional. Procesul-verbal de recepție parțială atestă stadiul fizic al construcției și permite înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară, dar nu dă dreptul de dare în folosință a construcției.
Ce se întâmplă dacă recepția este suspendată?
Executantul trebuie să remedieze neconformitățile constatate în termenul stabilit de comisie. După remediere, recepția se reia. Dacă executantul nu remediază în termen, recepția poate fi respinsă.
Cine plătește membrii comisiei de recepție?
Specialiștii desemnați de investitor în comisia de recepție (cei 1-3 specialiști în domeniu) își desfășoară activitatea pe baza unui contract de muncă sau de prestări servicii cu investitorul. Costul lor este suportat de investitor. Reprezentanții Primăriei, ISC, ISU și Direcției pentru Cultură sunt desemnați instituțional și nu sunt plătiți de investitor.
Ce se întâmplă dacă lucrările nu respectă autorizația de construire?
Comisia va respinge recepția. Pentru a putea face recepția, va trebui mai întâi să intri în legalitate – ceea ce poate însemna obținerea unei noi autorizații de construire sau, în cazuri extreme, demolarea lucrărilor neconforme.
Pot vinde o construcție fără proces-verbal de recepție?
Tehnic, poți vinde un imobil aflat în curs de execuție (nefinalizat), dar nu ca imobil finalizat. Fără proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, construcția nu poate fi intabulată ca finalizată în cartea funciară, nu are rol fiscal corect și cumpărătorul preia toate riscurile juridice asociate.
Am terminat lucrările de mai mulți ani și nu am făcut recepția. Ce fac?
Verifică mai întâi dacă autorizația de construire era în termen la momentul finalizării lucrărilor. Dacă da, poți demara procedura de recepție retroactiv, cu condiția să ai toate documentele necesare. Dacă autorizația a expirat, va trebui să rezolvi mai întâi situația juridică a construcției (prelungire, nouă autorizație sau, eventual, procedura de intrare în legalitate conform Legii)
Este obligatoriu certificatul de performanță energetică la recepție?
Da. Comisia de recepție examinează existența certificatului de performanță energetică. Acesta trebuie întocmit de un auditor energetic atestat. De asemenea, este necesar ulterior pentru intabulare și pentru orice tranzacție imobiliară.
Concluzie – Nu amâna recepția, fă-o corect din prima
Recepția la terminarea lucrărilor este momentul în care construcția ta devine, în ochii legii, o construcție reală – cu drepturi, cu obligații și cu valoare juridică. Fiecare zi de amânare înseamnă o zi în care nu poți intabula, nu poți deschide rol fiscal corect, nu poți vinde, nu poți ipoteca și, oficial, nu ai voie să locuiești acolo.
Nu trata recepția ca pe o formalitate. Pregătește dosarul complet din timp, asigură-te că ai plătit cotele ISC integral, că referatele sunt întocmite, că fazele determinante au fost respectate și că lucrările sunt conforme cu autorizația. O recepție făcută bine din prima te scutește de luni de bătăi de cap, de suspendări, de remedieri costisitoare și de blocaje birocratice.
Dacă ai terminat lucrările și ai nevoie de cadastru și intabulare pentru construcția recepționată, de actualizare cadastrală sau de orice altă lucrare legată de proprietatea ta, echipa Cadastru24.ro te poate ajuta. Cu peste 700 de specialiști autorizați ANCPI din toată România, Cadastru24.ro este cel mai simplu mod de a găsi inginerul potrivit, la prețul corect, în zona ta. Trimite o cerere de ofertă gratuită, primește oferte competitive și finalizează procedura rapid și fără bătăi de cap!