E o veste bună când afli că primăria a trecut terenul tău din extravilan în intravilan. Practic, terenul intră în zona „construibilă” a localității și, în timp, îi crește valoarea și utilitatea.
Totuși, foarte mulți proprietari se opresc aici și cred că lucrurile se rezolvă „de la sine”. În realitate, după ce primăria aprobă PUG/PUZ-ul și introduce terenul în intravilan, în cartea funciară și în cadastru terenul rămâne, de cele mai multe ori, cu statusul vechi – extravilan, teren arabil, fâneață etc.
De aici apare întrebarea:
“Primăria a trecut terenul în intravilan. Ce fac acum, concret, ca să apară și în acte și să pot construi / vinde fără probleme?”
Hai să le luăm pe rând, foarte clar și pe înțelesul tuturor.
-
Ce înseamnă, juridic, că primăria a trecut terenul în intravilan
Trecerea terenului din extravilan în intravilan se face prin:
- PUG (Plan Urbanistic General) sau
- PUZ (Plan Urbanistic Zonal),
aprobate prin hotărâre de Consiliu Local.
Hotărârea de Consiliu Local este un act administrativ cu caracter normativ. Ea își produce efectele din momentul în care este adusă la cunoștință publică, nu din momentul în care terenul este înscris ca intravilan la OCPI
Cu alte cuvinte:
- urbanistic, terenul tău este deja intravilan (conform PUG/PUZ);
- cadastral, în cartea funciară poate apărea în continuare ca extravilan, până când faci o actualizare de cadastru și categorie de folosință.
-
De ce nu se schimbă automat cartea funciară
Regulamentul ANCPI spune clar că actualizarea informațiilor tehnice (inclusiv categoria de folosință / destinația imobilului) se face printr-o documentație cadastrală depusă la OCPI – fie la cererea proprietarului, fie în lucrări de cadastru sistematic.
În practică, pentru terenurile individuale:
- primăria aprobă PUG/PUZ și transmite planurile către OCPI;
- dar pentru cartea funciară a fiecărui proprietar este nevoie de o lucrare distinctă de actualizare, făcută de un inginer cadastrist;
- foarte multe cereri de pe Cadastru24 arată exact situația ta: „terenul a trecut în intravilan de la primărie, am cadastru și intabulare vechi, trebuie actualizat CF-ul”.
Asta înseamnă că tu trebuie să faci pasul următor: actualizarea cadastrului și a cărții funciare.
-
Ce ai de făcut – pași concreți
Pasul 1 – Verifică și păstrează documentele de la primărie
Ai nevoie de:
- Adeverință de la primărie din care rezultă clar că imobilul tău a fost inclus în intravilan, cu indicarea hotărârii de Consiliu Local / PUG / PUZ
Păstrează adeverința foarte bine – este piesă de bază în dosarul cadastral.
Pasul 2 – Ia un extras de carte funciară și acte de proprietate
De la OCPI (sau online, prin eTerra, printr-un birou de cadastru) iei:
- Extras de Carte Funciară pentru informare – ca să vezi cum apare acum terenul (extravilan, categorie de folosință etc.).
Pregătești și:
- actele de proprietate (contract de vânzare-cumpărare, titlu de proprietate, certificat de moștenitor, etc.);
- actul tău de identitate (sau CUI, dacă e persoană juridică)
Pasul 3 – Contactează un inginer cadastral autorizat
Urmează să faci o documentație cadastrală de actualizare a informațiilor tehnice, mai precis actualizarea categoriei de folosință/destinației și, după caz, a amplasamentului sau suprafeței
Inginerul:
- verifică vechea documentație cadastrală;
- decide dacă sunt necesare măsurători noi sau se poate lucra pe baza datelor existente;
- întocmește planurile, memoriul tehnic și restul fișierelor cerute de ANCPI.
Pasul 4 – Depunerea documentației la OCPI
În dosar intră, în mod uzual:
- cerere de recepție și înscriere;
- borderou documentație;
- extras CF actualizat;
- adeverința de la primărie privind introducerea în intravilan;
- actele de proprietate;
- carte de identitate / CUI;
- documentația tehnică de actualizare (plan cadastral, memoriu, fișierele digitale ANCPI);
- dovada plății tarifului OCPI.
Documentația se depune fie de tine, fie direct de biroul de cadastru, pe bază de împuternicire.
Pasul 5 – Recepția lucrării și actualizarea cărții funciare
OCPI verifică dosarul conform legii.
Dacă totul este în regulă, se emite o încheiere de carte funciară prin care:
- imobilul este menționat ca situat în intravilan;
- se actualizează categoria de folosință (de exemplu, din „teren arabil extravilan” în „curți-construcții intravilan” sau „intravilan agricol”, după caz).
Din acel moment, și cadastral, și urbanistic terenul este intravilan.
-
Acte necesare
Orientativ, pentru situația „Primăria a trecut terenul din extravilan în intravilan, am cadastru vechi” vei avea nevoie de:
- Extras de Carte Funciară pentru informare (recent)
- Copie act de proprietate
- Copie CI/CUI proprietar(i)
- Documentația cadastrală veche (dacă există)
- Adeverință de la primărie că terenul a fost trecut în intravilan prin PUG/PUZ + datele HCL
- Eventuale alte acte solicitate de OCPI local (de ex. plan de amplasament vechi, declarații, împuterniciri)
Inginerul cadastral îți poate da lista exactă, adaptată județului și cazului tău.
-
Cât durează și cât costă actualizarea după trecerea în intravilan
Durata
- întocmirea documentației cadastrale: de obicei 2–5 zile lucrătoare, în funcție de volumul de lucru al inginerului;
- verificarea la OCPI, în regim normal: în jur de 15–21 zile lucrătoare, în funcție de oficiu;
- în regim de urgență, termenul poate scădea, dar tariful OCPI este mai mare.
Costuri
Costurile totale sunt formate din:
- onorariul biroului de cadastru (în funcție de suprafață și complexitate);
- taxele OCPI pentru documentație de actualizare;
- eventuale costuri anterioare de scoatere din circuit agricol (dacă nu au fost deja făcute în cadrul PUZ-ului)
Nu există o sumă unică valabilă pentru toată țara, dar, în general, pentru terenuri mici și medii, costurile de actualizare sunt mult mai mici decât diferența de valoare dintre extravilan și intravilan.
-
Ce se schimbă pentru tine după actualizare
După ce ai CF actualizată:
- poți cere certificat de urbanism pentru construire pe un teren intravilan, cu reglementări clare din PUG/PUZ;
- terenul devine, în multe cazuri, mai valoros pentru vânzare sau asociere în proiecte imobiliare;
- primăria poate recalcula impozitul pe teren în funcție de noua încadrare;
- băncile și notarii au o bază clară pentru credite/ipoteci și tranzacții.
Pe scurt: intri „în linie” cu toate instituțiile – urbanism, cadastru, fiscalitate.
-
Greșeli frecvente de evitat
- „Lasă că se schimbă singur în cartea funciară”
De regulă, nu. Fără documentație cadastrală de actualizare, CF rămâne cu datele vechi - Construiești doar pentru că „e intravilan în PUG”
Fără autorizație de construire NU poți ridica legal casă, chiar dacă terenul este intravilan în PUG. - Nu păstrezi adeverința și documentele de la primărie
La cadastru ți se vor cere acte scrise, nu „din memorie”. - Aștepți până în ultimul moment, când vrei să vinzi
Actualizarea făcută în grabă, la presiunea unei vânzări sau a unui credit, poate crea întârzieri și stres.
-
Întrebări frecvente (FAQ)
Dacă primăria a trecut terenul în intravilan, mai trebuie să fac eu ceva?
Da. Din punct de vedere urbanistic, terenul este intravilan, dar în cartea funciară trebuie actualizată categoria de folosință și amplasamentul, printr-o documentație cadastrală de actualizare dacă vrei să vinzi / înstrăinezi sau să construiești.
Pot să construiesc doar pe baza faptului că terenul e intravilan în PUG?
Nu. Ai nevoie de:
Faptul că terenul este intravilan este doar premisa pentru a putea obține aceste documente.
Mai plătesc taxă de scoatere din circuit agricol dacă primăria l-a trecut în intravilan?
De regulă, procedura de scoatere din circuit agricol se face în cadrul PUG/PUZ sau printr-o decizie separată, înainte de introducerea în intravilan. Dacă terenul este deja intravilan prin HCL, verifică la primărie și la direcția agricolă dacă scoaterea din circuit agricol e deja făcută și taxele sunt achitate.
E obligatoriu să actualizez cartea funciară dacă momentan nu vreau să construiesc?
Legal, nu există un termen fix, dar:
- vei avea probleme la vânzare, credit, ipotecă, partaj;
- orice nouă documentație (de ex. pentru autorizație de construire) va cere date actuale la cadastru.
Recomandarea practică: fă actualizarea cât timp ai actele „proaspete” și știi exact în ce situație e terenul.
Cât durează actualizarea de la momentul depunerii dosarului?
În regim normal, între 15 și 21 zile lucrătoare, în funcție de OCPI. În regim de urgență, mai puțin, dar cu taxe suplimentare.
Pot face singur documentația de actualizare?
Nu. Documentațiile cadastrale pot fi întocmite doar de persoane fizice sau juridice autorizate ANCPI (ingineri cadastrali/topografi).
Ce se întâmplă cu impozitul pe teren după schimbarea în intravilan?
După ce primăria a trecut terenul în intravilan și acest lucru este operat și în evidențele fiscale, impozitul va fi recalculat conform codului fiscal – în general, terenurile intravilane au un impozit mai mare față de extravilan. Pentru detalii exacte, cere o simulare la serviciul de taxe locale din primăria ta.
Terenul este într-un plan de cadastru sistematic. Mai trebuie să fac eu actualizare?
Dacă zona ta este inclusă într-un proiect de cadastru sistematic, unele actualizări se pot face din oficiu. Totuși, dacă vrei să construiești sau să vinzi în perioada următoare, e bine să nu aștepți finalizarea proiectului, ci să faci actualizarea punctual, printr-un birou de cadastru. Nu de alta dar știm cu toții câte probleme apar din cauza cadastrului sistematic.
Concluzie
Dacă primăria a trecut terenul tău din extravilan în intravilan, ești deja cu un pas mare înainte: terenul are potențial de construcție și creștere de valoare. Dar, pentru ca lucrurile să fie clare și în acte, trebuie să parcurgi încă un set de pași:
- iei adeverință și informații de la primărie;
- verifici cartea funciară;
- colaborezi cu un inginer cadastral pentru documentația de actualizare;
- depui dosarul la OCPI și obții CF actualizată.
După aceea, terenul tău este oficial intravilan, atât în PUG, cât și în cartea funciară – iar tu poți construi, vinde sau ipoteca în siguranță.
Rețeaua națională de experți Cadastru24.ro te poate ajuta cu actualizare de cadastru atunci când primăria a trecut terenul tău din extravilan în intravilan, peste tot în țară, mereu la timp și la prețuri corecte. Sună la 0728665371 și vorbește cu un consultant Cadastru24.ro!