Ai un teren mare și vrei să vinzi doar o parte din el? Sau poate ai moștenit o proprietate împreună cu frații tăi și trebuie să o împărțiți? Poate ești investitor și vrei să lotizezi un teren pentru a construi mai multe case. Oricare ar fi motivul, ai ajuns în locul potrivit.
Dezmembrarea terenului – sau dezlipirea, cum o mai găsești în actele oficiale – este una dintre cele mai frecvente operațiuni cadastrale din România. Și totuși, puțini proprietari știu exact ce presupune, câte etape are, cât costă și, mai ales, ce greșeli pot transforma un proces simplu într-un coșmar birocratic.
În acest ghid complet, îți explicăm pas cu pas tot ce trebuie să știi despre dezmembrarea terenului în 2026: ce acte îți trebuie, care sunt costurile reale, cât durează, când ai nevoie de certificat de urbanism și când nu, ce restricții tehnice există și care sunt cele mai frecvente greșeli pe care le fac proprietarii.
Ce înseamnă dezmembrarea unui teren
Dezmembrarea (sau dezlipirea) unui teren este operațiunea juridică și cadastrală prin care o singură proprietate – înscrisă într-o singură carte funciară, cu un singur număr cadastral – este împărțită în două sau mai multe loturi distincte. Fiecare lot rezultat primește propriul număr cadastral și propria carte funciară.
Practic, terenul tău inițial încetează să mai existe ca unitate în cartea funciară. În locul lui apar loturile noi, fiecare independent din punct de vedere juridic. Cartea funciară veche se închide și nu mai poate fi redeschisă pentru alte înscrieri.
Un lucru important de reținut: dezmembrarea este o operațiune pur materială – nu implică niciun transfer de proprietate. Tu rămâi proprietarul tuturor loturilor rezultate. Nu se datorează impozit pe transfer și nu se schimbă nimic din punct de vedere fiscal, cu excepția faptului că fiecare lot va avea propriul certificat fiscal.
Când ai nevoie de dezmembrarea terenului
Dezmembrarea nu este ceva ce faci din capriciu – este necesară în situații concrete. Iată cele mai frecvente:
- Vânzarea parțială a terenului. Ai un teren de 1.000 mp și vrei să vinzi doar 500 mp. Nu poți vinde „jumătate din teren” fără să faci mai întâi dezmembrarea – pentru că la notar se vinde un lot cu număr cadastral propriu și carte funciară proprie.
- Moștenirea și partajul. Ai moștenit un teren împreună cu frații tăi și vreți să vă împărțiți clar (poate chiar vrei să vinzi partea ta) – fiecare cu lotul lui, cu actele lui. Dezmembrarea este pasul care face posibilă această separare fizică și juridică.
- Dezvoltarea imobiliară. Ești investitor sau constructor și vrei să ridici mai multe case pe un teren mare. Fiecare casă are nevoie de lotul ei distinct, cu propriul număr cadastral, pentru a putea obține autorizație de construire și, ulterior, a putea fi vândută individual.
- Ipotecarea parțială. Vrei să iei un credit și să pui garanție doar o parte din teren, nu tot. Banca nu poate lua în garanție „o bucată” din terenul tău dacă aceasta nu este dezmembrată și înscrisă separat.
- Donația parțială. Vrei să donezi o parte din teren unui copil sau unei rude. Din nou, trebuie mai întâi să dezmembrezi și apoi să donezi lotul cu carte funciară proprie.
Pașii concreți ai dezmembrării – de la A la Z
Dezmembrarea are două componente mari: o etapă tehnică (cadastrală) și o etapă juridică (notarială). Hai să le luăm pe rând.
Etapa 1 – Pregătirea documentelor
Înainte de orice, trebuie să aduni actele de bază. Lista completă a actelor necesare o detaliem mai jos, dar cel mai important lucru este să te asiguri că terenul tău are deja cadastru și intabulare la zi. Dacă ai cadastru vechi (dinainte de 2007 sau chiar dinainte de 2015), este foarte posibil să fie nevoie de o actualizare cadastrală înainte de a putea demara dezmembrarea. Un expert cadastrist autorizat ANCPI te poate lămuri rapid dacă este cazul.
Etapa 2 – Întocmirea documentației cadastrale de dezmembrare
Aceasta este etapa „tehnică” și se realizează de un inginer cadastrist (topograf) autorizat ANCPI. Concret, specialistul vine la teren, face măsurătorile, identifică limitele împreună cu tine, stabilește cum se vor delimita noile loturi și întocmește documentația cadastrală de dezmembrare. Documentația conține planuri de amplasament și delimitare pentru fiecare lot rezultat, referatul cu propunerea de dezlipire și toate datele tehnice necesare.
Este esențial ca propunerea de dezmembrare să respecte regulamentul local de urbanism – mai ales dacă loturile sunt destinate construirii. Fiecare lot trebuie să aibă acces la un drum public sau privat, iar limita cadastrală nu poate trece prin mijlocul unei construcții existente. Acestea sunt restricții tehnice obligatorii.
Etapa 3 – Depunerea și recepția la OCPI
Documentația cadastrală se depune la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) din județul în care se află terenul, în trei exemplare. OCPI verifică tehnic documentația, poate solicita completări sau poate dispune verificare în teren. Dacă totul este în regulă, OCPI emite referatul de admitere, alocând numere cadastrale noi pentru fiecare lot rezultat.
Tariful OCPI pentru recepția dezmembrării este de 60 lei pentru fiecare lot rezultat în regim normal (240 lei/lot în regim de urgență). Termenul de recepționare este de 7 zile lucrătoare în regim normal sau 3 zile lucrătoare în regim de urgență.
La finalizare, cadastristul ridică documentația recepționată și ți-o predă în două exemplare.
Etapa 4 – Autentificarea actului de dezmembrare la notar
Aceasta este etapa „juridică”. Cu documentația cadastrală recepționată, mergi la un notar public. Notarul solicită de la OCPI un extras de carte funciară pentru autentificare (40 lei în regim normal, 200 lei în urgență), verifică actele și întocmește actul autentic de dezmembrare.
După autentificare, notarul trimite actul la OCPI pentru intabulare. OCPI deschide cărți funciare noi pentru fiecare lot rezultat și închide cartea funciară veche. Taxa de intabulare este de 60 lei per lot rezultat (300 lei în urgență).
Onorariul notarului pornește de la minimum 300 lei + 75 lei pentru fiecare lot rezultat + TVA, dar poate varia semnificativ în funcție de biroul notarial.
Actele necesare pentru dezmembrarea terenului
Iată lista completă a documentelor de care ai nevoie:
Pentru etapa tehnică (la cadastrist):
- copii ale actelor de identitate ale tuturor proprietarilor;
- actul de proprietate (contract vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor, titlu de proprietate, hotărâre judecătorească etc.);
- documentația cadastrală anterioară a imobilului (dacă există);
- extras de carte funciară pentru informare (actualizat);
- acordul creditorului ipotecar, dacă terenul este ipotecat.
Pentru etapa juridică (la notar):
- referatul de dezmembrare primit de la cadastrist după recepția OCPI;
- actele de proprietate în original sau copie legalizată;
- copii ale actelor de identitate;
- certificatul de atestare fiscală (de la primărie, direcția de taxe și impozite);
- extras de carte funciară pentru autentificare (solicitat de notar);
- certificatul de urbanism (doar în anumite situații – vezi secțiunea dedicată).
Când ai nevoie de certificat de urbanism și când nu
Aceasta este una dintre cele mai frecvente confuzii legate de dezmembrare. Conform legii, regulile sunt următoarele:
- Nu ai nevoie de certificat de urbanism dacă dezmembrezi un teren intravilan în doar 2 loturi și operațiunea nu are ca scop realizarea de lucrări de construcții. În acest caz, dezmembrarea se face strict pe baza documentației cadastrale și a actului notarial.
- Ai nevoie de certificat de urbanism dacă dezmembrezi în 3 sau mai multe loturi. Totuși, și în acest caz, dacă dezmembrarea nu se face în scopul construirii, proprietarul poate depune o declarație pe proprie răspundere din care să rezulte acest lucru, în locul certificatului de urbanism.
- Ai nevoie obligatoriu de certificat de urbanism dacă dezmembrarea are ca scop realizarea de lucrări de construcții sau de infrastructură, indiferent de numărul de loturi rezultate.
- Ai nevoie de PUZ (Plan Urbanistic Zonal) dacă vrei să dezmembrezi terenul în mai multe loturi pentru dezvoltare imobiliară (de exemplu, un mini-cartier rezidențial). PUZ-ul reglementează funcțiunile, accesele, indicatorii urbanistici (POT, CUT) și drumurile noi de acces. Este o procedură mult mai complexă și mai lungă decât dezmembrarea simplă, dar este obligatorie pentru proiecte de anvergură.
Cât costă dezmembrarea unui teren în 2026
Costul total al unei dezmembrări depinde de mai mulți factori: numărul de loturi, dimensiunea terenului, complexitatea cazului, județul în care te afli și dacă optezi pentru regim normal sau de urgență. Iată o estimare realistă a costurilor:
- Onorariul inginerului cadastrist: între 250 și 880 lei per lot, în funcție de zonă și complexitate. Prețul mediu este în jurul a 600 lei per lot. Pentru o dezmembrare simplă în 2 loturi, poți plăti între 800 și 1.500 lei.
- Taxe OCPI pentru recepție: 60 lei per lot (regim normal) sau 240 lei per lot (urgență).
- Extras de carte funciară pentru autentificare: 40 lei (normal) sau 200 lei (urgență).
- Taxa de intabulare a loturilor noi: 60 lei per lot (normal) sau 300 lei per lot (urgență).
- Onorariul notarului: minimum 300 lei + 75 lei per lot rezultat + TVA. Practic, pentru o dezmembrare în 2 loturi, onorariul minim este de aproximativ 450 lei + TVA.
- Certificat de urbanism (dacă este necesar): taxa variază de la 5 lei (teren sub 150 mp) la 12 lei + 0,01 lei/mp peste 1.000 mp.
- Total estimativ pentru o dezmembrare în 2 loturi: între 1.200 și 2.500 lei (regim normal), incluzând toate taxele și onorariile. Pentru 3 sau mai multe loturi, costul crește proporțional.
*Costurile sunt estimative si se pot modifica în funcție de experiența cadastristului, locație, specificațiile proiectului, etc.
Cât durează dezmembrarea
În condiții normale – fără complicații, cu documentația completă și cu un cadastrist eficient – dezmembrarea durează între 2 și 4 săptămâni. Etapele se împart aproximativ așa:
- Măsurătorile și întocmirea documentației cadastrale: 3-7 zile.
- Recepția la OCPI: 7 zile lucrătoare (sau 3 în urgență).
- Actul notarial și intabularea loturilor noi: 3-7 zile.
Dacă este necesară și obținerea certificatului de urbanism, adaugă încă 15-30 de zile. Dacă apar complicații (note de completare de la OCPI, suprapuneri cu vecinii, cadastru vechi care trebuie actualizat, lipsa acordului unui coproprietar), procesul se poate prelungi la 2-3 luni.
7 greșeli frecvente care te costă scump
- Începi dezmembrarea fără cadastru actualizat
Dacă ai cadastru vechi, realizat înainte de 2007, este aproape sigur că va trebui actualizat înainte de dezmembrare. Mulți proprietari află acest lucru abia după ce depun documentația la OCPI și primesc nota de completare. Rezultat: timp pierdut, taxe plătite de două ori și frustrare.
- Nu verifici dacă loturile au acces la drum
Aceasta este o restricție tehnică obligatorie: fiecare lot rezultat din dezmembrare trebuie să aibă acces la un drum public sau privat. Dacă unul dintre loturi rămâne „încuiat” – fără acces – OCPI poate respinge documentația, iar notarul nu va autentifica actul. Dacă terenul tău nu are acces direct la drum, trebuie mai întâi să obții o servitute de trecere (prin acord cu vecinii sau prin instanță).
- Dezmembrezi fără să te gândești la construibilitate
Poate cel mai mare risc pe termen lung. Dezmembrarea prin procedură cadastrală simplă (fără PUZ) nu reglementează drumuri noi de acces, nu stabilește indicatori urbanistici noi și nu rezolvă problema utilităților. Dacă vinzi loturi rezultate din dezmembrare cadastrală simplă unor cumpărători care vor să construiască, aceștia pot descoperi ulterior că lotul lor nu este construibil – fie din cauza suprafeței prea mici, fie din cauza lipsei accesului reglementat, fie din cauza POT-ului și CUT-ului care se raportează la terenul inițial. Consultă un urbanist sau un arhitect înainte de a decide varianta de dezmembrare.
- Uiți de acordul coproprietarilor
Dacă terenul este în coproprietate (de exemplu, moștenit de mai mulți frați), toți coproprietarii trebuie să fie de acord cu dezmembrarea și cu modul în care se face. Fără acordul tuturor – confirmat în scris – nici cadastristul nu poate întocmi documentația, nici notarul nu poate autentifica actul. Rezolvă mai întâi situația juridică a coproprietății.
- Nu declari la taxe și impozite loturile noi
După finalizarea dezmembrării, trebuie să te prezinți la direcția de taxe și impozite a primăriei pentru a declara noile loturi. Fiecare lot va avea propriul certificat fiscal. Dacă omiti acest pas, poți avea probleme la o viitoare vânzare sau la obținerea unui certificat de urbanism.
- Alegi un cadastrist neautorizat sau cu experiență redusă
Documentația cadastrală de dezmembrare trebuie întocmită de un inginer cadastrist autorizat ANCPI. Un profesionist cu experiență te poate sfătui din start dacă ai nevoie de actualizare cadastrală, de certificat de urbanism sau de PUZ, te poate avertiza asupra problemelor tehnice (suprapuneri, diferențe de suprafață) și poate gestiona relația cu OCPI. Un cadastrist fără experiență poate genera erori care duc la respingerea documentației și la costuri suplimentare.
Dezmembrare vs. lotizare – care este diferența?
Mulți confundă cele două noțiuni. Dezmembrarea este o operațiune cadastrală și notarială prin care împarți un teren în loturi, fără a schimba nimic în planul urbanistic. Tu rămâi proprietar, loturile primesc numere cadastrale noi și cărți funciare noi, dar regulile urbanistice rămân cele ale zonei.
Lotizarea, în schimb, implică de regulă un PUZ (Plan Urbanistic Zonal) și presupune reglementarea urbanistică a zonei: se stabilesc funcțiuni, indicatori (POT, CUT), drumuri noi de acces, zone verzi, rețele de utilități. Lotizarea este obligatorie atunci când vrei să dezvolți un proiect imobiliar pe un teren mare (de exemplu, un ansamblu de case sau un cartier nou).
Pe scurt: dezmembrarea este operațiunea tehnică și juridică, iar lotizarea este cadrul urbanistic care o poate precede, în funcție de scopul final al dezmembrării.
Întrebări frecvente despre dezmembrarea terenului
Pot dezmembra un teren extravilan?
Da. Dezmembrarea se aplică atât terenurilor intravilane, cât și celor extravilane. Condițiile sunt aceleași: terenul trebuie să aibă cadastru și intabulare, iar fiecare lot rezultat trebuie să aibă acces la un drum. Totuși, dacă scopul este construirea, trebuie să știi că pe teren extravilan nu se poate construi decât în condiții foarte restrictive.
Pot dezmembra un teren pe care se află o construcție?
Da, cu o restricție importantă: limita cadastrală dintre loturile noi nu poate trece prin construcție. Construcția trebuie să rămână în întregime pe unul dintre loturi. Dacă pe teren există mai multe construcții, fiecare poate fi repartizată unui lot diferit.
Cât costă dezmembrarea unui teren în 2 loturi?
Orientativ, între 1.200 și 2.500 lei, incluzând onorariul cadastristului, taxele OCPI și onorariul notarului. Prețul variază în funcție de zonă, suprafață și complexitate.
Am nevoie de certificat de urbanism pentru dezmembrare în 2 loturi?
Nu, dacă dezmembrarea nu are ca scop realizarea de lucrări de construcții sau infrastructură. Conform Ordinului 600/2023, pentru dezmembrarea unui teren intravilan în doar 2 loturi, fără scop de construire, certificatul de urbanism nu este necesar.
Pot dezmembra un teren ipotecat?
Da, dar ai nevoie de acordul creditorului ipotecar (bancă sau altă instituție). Fără acest acord, nici OCPI, nici notarul nu vor procesa dezmembrarea. Dacă banca refuză, poți contesta decizia în instanță, dar este un proces îndelungat.
Ce se întâmplă dacă un coproprietar refuză dezmembrarea?
Fără acordul tuturor coproprietarilor, dezmembrarea nu se poate face. Soluția este fie negocierea, fie introducerea unei acțiuni de ieșire din indiviziune în instanță, prin care judecătorul poate dispune partajul și, implicit, dezmembrarea.
Trebuie actualizat cadastrul vechi înainte de dezmembrare?
De regulă, da. Dacă documentația cadastrală a fost întocmită înainte de 2007 (sau uneori chiar înainte de 2015), este necesară o actualizare pentru a fi compatibilă cu sistemul informatic actual al ANCPI. Cadastristul tău îți poate spune exact dacă este cazul.
Care este suprafața minimă a unui lot rezultat din dezmembrare?
Nu există o suprafață minimă stabilită uniform la nivel național. Suprafața minimă depinde de regulamentul local de urbanism al fiecărei localități și de destinația lotului. De exemplu, pentru o locuință individuală izolată, multe primării impun minim 200-500 mp. Verifică la biroul de urbanism al primăriei tale.
Cât durează dezmembrarea de la început la sfârșit?
În condiții normale, între 2 și 4 săptămâni. Cu certificat de urbanism, adaugă 15-30 de zile. Cu complicații (actualizare cadastru, suprapuneri, lipsa acordului coproprietarilor), poate ajunge la 2-3 luni.
Concluzie – Nu lăsa dezmembrarea pe mâine
Dezmembrarea terenului este un proces care, făcut corect, durează puțin și costă rezonabil. Dar făcut greșit sau amânat, poate deveni un coșmar. Am văzut proprietari care au pierdut vânzări importante pentru că nu aveau loturile dezmembrate la timp. Am văzut moștenitori certați ani de zile pe un teren care putea fi împărțit în câteva săptămâni. Și am văzut investitori care au creat loturi neconstruibile din cauza lipsei unui PUZ.
Secretul este simplu: lucrează de la început cu un specialist autorizat, care știe ce face și care te poate ghida prin toate etapele – de la verificarea cadastrului existent, la măsurători, la depunerea la OCPI și până la actul notarial final.
Dacă ai nevoie de dezmembrare teren, de cadastru și intabulare, de actualizare cadastrală sau de orice altă lucrare legată de proprietatea ta, echipa Cadastru24.ro este formată din peste 700 de specialiști autorizați ANCPI din toată țara.
Trimite o cerere de ofertă gratuită, primește mai multe oferte în doar câteva minute și alege expertul potrivit – la prețul corect. Nu pierde timp și bani cu căutatul prin tot internetul – lasă-ne pe noi să te conectăm cu cei mai buni profesioniști din zona ta!