Cadastrul este, practic, „buletinul” imobilului tău: descrie exact unde este terenul sau casa, ce suprafață are, cum este împărțită construcția și cine este proprietar. Atâta timp cât nu se schimbă nimic, lucrurile sunt simple.
Problema apare atunci când realitatea nu mai corespunde cu ce scrie în acte: ai extins casa, ai închis balconul, ai mai construit o anexă în curte, terenul a trecut din extravilan în intravilan sau s-a modificat suprafața din acte. În toate aceste situații, ai nevoie de actualizare de cadastru – procedura prin care documentația și înscrierile din cartea funciară sunt aduse la zi, conform cu ce există efectiv în teren.
În rândurile de mai jos găsești, explicat pe înțelesul tuturor:
- ce este actualizarea cadastrului
- când e obligatorie
- ce acte îți trebuie
- cât durează, cât costă, ce riscuri ai dacă o amâni
- întrebări frecvente despre actualizare cadastru (apartament, casă, teren).
Ce este, concret, actualizarea cadastrului?
Actualizarea cadastrului înseamnă modificarea și corectarea informațiilor tehnice și juridice din documentația cadastrală și din cartea funciară, astfel încât acestea să reflecte starea actuală a imobilului.
De regulă, presupune:
- actualizarea planului de amplasament și delimitare al terenului
- actualizarea releveelor interioare la apartamente/case (compartimentare, suprafețe)
- înscrierea sau radierea de construcții/anexe
- corectarea suprafețelor și limitelor de proprietate
- actualizarea categoriei de folosință (ex: arabil → curți-construcții)
- actualizarea adresei imobilului, dacă primăria a emis o nouă adresă.
Pe scurt: situația din teren și din acte trebuie să fie identică. Orice diferență trebuie „prinsă” în documentația de actualizare.
Când trebuie să faci actualizare de cadastru?
În practică, cele mai frecvente situații sunt:
- Ai modificat construcția
- extindere casă, mansardare, închidere balcon, construire terasă, foișor, garaj, anexă
- recompartimentări interioare (rigips, mutat pereți, desființat/creat camere noi)
În toate aceste cazuri, planul cadastral inițial nu mai e valabil, deci trebuie actualizat.
- Ai modificat terenul
- dezmembrare (împărțirea unui teren în mai multe loturi)
- alipire (unificarea a două sau mai multe parcele)
- rectificarea suprafeței (a fost greșit măsurată sau înscrisă anterior)
- Schimbare de adresă sau categorie de folosință
- primăria ți-a schimbat numărul poștal / adresa străzii
- terenul a trecut oficial din extravilan în intravilan
- categoria de folosință se schimbă (de ex. teren agricol → curți construcții
- Ai lucrări fără autorizație, mai vechi de 3 ani
La multe bănci și primării, dacă vrei să intri „în legalitate”, ți se cere:- expertiză tehnică MLPAT
- certificat de edificare
- actualizare de cadastru și înscriere în cartea funciară.
- Vrei să vinzi, să pui casa/terenul garanție la bancă sau să îl asiguri
Notarul, banca sau societatea de asigurări cer de regulă cadastru la zi. Dacă ceea ce există în realitate nu se potrivește cu schița și cu CF-ul, tranzacția se blochează până faci actualizarea.
Pașii principali pentru actualizare de cadastru
- Discuție inițială + verificare acte
- verifici ce ai în prezent: vechiul cadastru, cartea funciară, autorizații de construire, proces-verbal de recepție, eventuale expertize.
- Măsurători în teren și releveu nou
- un inginer cadastral/topograf autorizat ANCPI face măsurători în teren
- pentru apartamente/case se face releveul nou (schița cu suprafețe și compartimentare actuală).
- Întocmirea documentației tehnice de actualizare
- plan de amplasament și delimitare actualizat
- planuri de nivel, relevee, memoriu tehnic
- fișierele necesare pentru depunerea la OCPI.
- Depunerea dosarului la OCPI
- online sau la ghișeu, în funcție de zonă și de practică
- dosarul include documentația tehnică + actele de proprietate + documentele de la primărie/bancă după caz.
- Verificarea și recepția documentației
- OCPI verifică documentația tehnică și actele
- dacă totul e în regulă, emite încheierea de carte funciară și schița actualizată.
Acte necesare pentru actualizare cadastru (orientativ)
Lista exactă diferă ușor în funcție de tipul imobilului și de județ, dar, în general, vei avea nevoie de:
- Carte de identitate proprietar(i) / CUI persoană juridică
- Act de proprietate (contract vânzare-cumpărare, donație, moștenire, partaj, hotărâre judecătorească etc.)
- Extras de Carte Funciară pentru informare (recent)
- Documentația cadastrală veche (plan cadastral, releveu, memoriu tehnic
- Autorizație de construire + proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor (dacă modificările au fost cu autorizație)
- Certificat de edificare sau atestare a edificării construcției, emis de primărie (acolo unde se cere)
- Expertiză tehnică MLPAT, memoriu tehnic de arhitectură și, uneori și autorizație de construire dacă lucrările au fost fără autorizație și se dorește intrarea în legalitate.
Inginerul cu care lucrezi îți va da lista exactă, adaptată cazului tău (apartament, casă, teren, modificări cu sau fără autorizație).
Cât durează și cât costă actualizarea cadastrului?
Durata
După ce dosarul este depus la OCPI:
- regim normal: aproximativ 15–21 zile lucrătoare, în funcție de județ
- regim de urgență: 5–7 zile lucrătoare, cu taxe majorate.
La acest timp se adaugă zilele necesare inginerului pentru măsurători și întocmirea documentației (de obicei câteva zile lucrătoare).
Costuri orientative
Prețul final depinde de:
- tipul imobilului (garsonieră vs. casă mare vs. teren)
- complexitatea modificărilor
- dacă ai sau nu nevoie și de expertiză tehnică MLPAT
- regimul OCPI ales (normal/urgență).
Ca ordine de mărime, în marile orașe, pentru actualizare cadastru apartament:
- între ~600–850 lei onorariu inginer, în funcție de numărul de camere
- plus taxa OCPI (zeci de lei în regim normal, mai mare la urgență). i
Pentru case și terenuri, costurile sunt mai variabile și sunt stabilite în funcție de suprafață și complexitate.
Întrebări frecvente despre actualizarea cadastrului (FAQ)
- Este obligatoriu să fac actualizare de cadastru dacă am închis balconul sau am făcut o mică modificare în apartament?
Da. Din punct de vedere legal, orice modificare care schimbă compartimentarea sau suprafețele față de documentația inițială ar trebui reflectată în cadastru și cartea funciară. La vânzare sau credit bancar, aceste diferențe pot bloca tranzacția până faci actualizarea.
- Pot să vând apartamentul/casa fără actualizare de cadastru?
Teoretic, notarul poate refuza autentificarea contractului dacă există neconcordanțe evidente între situația reală și documente (suprafețe diferite, camere „în plus”, anexe neînregistrate). Practic, în 2025, majoritatea notarilor și băncilor cer cadastru la zi, mai ales dacă imobilul a fost modificat.
- Am construit fără autorizație. Pot totuși să actualizez cadastrul?
Dacă ai construit fără autorizație trebuie să intri în legalitate mai întâi și aici depinde cât timp a trecut de la finalizarea construcției. Dacă au trecut mai mult de 3 ani, trebuie să obții certificatul de atestare a edificării construcției. Dacă au trecut mai puțin de 3 ani, trebuie să obții autorizația de construire.
Pentru fiecare caz ai nevoie de ingineri și arhitecți autorizați. Abia după ce intri în legalitate poți să actualizezi cadastrul.
- Diferențele de suprafață sunt mici (1–2 mp). Merită să fac actualizarea?
Da, mai ales dacă:
- vrei să vinzi
- vrei să ipotechezi imobilul
- ai nevoie de autorizații noi pentru extinderi.
Diferențele mici pot părea nesemnificative, dar din punct de vedere juridic și bancar, suprafața din acte trebuie să coincidă cu cea reală. Băncile sunt din ce în ce mai stricte la aceste aspecte.
- Trebuie să fiu prezent la măsurători și la depunerea dosarului?
La măsurători este util să fii prezent (sau cineva în locul tău) pentru acces în imobil și clarificări. La depunerea dosarului, multe firme de cadastru (inclusiv noi, echipa Cadastru24.ro) se ocupă integral de procedură în baza unei împuterniciri, astfel încât tu doar semnezi actele necesare.
- Actualizarea cadastrului este același lucru cu întabularea?
Nu.
- Cadastrul = partea tehnică (măsurători, planuri, descrieri)
- Întabularea = înscrierea sau actualizarea dreptului de proprietate în cartea funciară.
În practică, însă, se lucrează aproape mereu „la pachet”: se actualizează documentația tehnică și se operează modificările și în cartea funciară.
- Dacă terenul meu a trecut din extravilan în intravilan, trebuie actualizat cadastrul?
Legal nu ești obligat să faci actualizarea de cadastru, dacă suprafața, proprietarii, regimul juridic sau situația reală a terenului nu se schimbă. Dar, dacă schimbi categoria de folosință a terenului vei avea nevoie să actualizezi cadastrul. Modificarea regimului urbanistic (extravilan → intravilan) se reflectă în categoria de folosință și în datele cadastrale. Ai nevoie de:
- adeverință de la primărie / extras din PUZ/PUG
- documentație cadastrală de actualizare
- depunere la OCPI pentru înscrierea noii situații
- Cât de des trebuie actualizat cadastrul?
Nu există o „valabilitate” propriu-zisă a cadastrului. El se actualizează de fiecare dată când se schimbă ceva esențial la imobil: suprafețe, limite, compartimentare, destinație, extinderi, demolări etc. Dacă nu s-a schimbat nimic, nu e nevoie de actualizare.
- Ce se întâmplă dacă nu fac actualizarea acum?
Pe termen scurt, poate nu pare grav. Pe termen mediu și lung însă:
- poți avea probleme la vânzare sau donație
- banca poate refuza creditul/ipoteca
- pot apărea litigii cu vecinii (limite greșite, suprafețe diferite)
- riști amenzi sau obligația de a intra în legalitate, mai ales pentru construcții fără autorizație.
- Pot să fac singur documentația de actualizare cadastru?
Nu. Documentația cadastrală trebuie întocmită de ingineri cadastrali/topografi autorizați ANCPI, cu drept de semnătură. Proprietarul nu are voie să depună planuri făcute „de mână” sau relevee neautorizate.
Concluzie
Actualizarea de cadastru este un pas esențial pentru orice proprietar care a făcut modificări la apartament, casă sau teren, sau care vrea să vândă, să ia un credit ipotecar ori să își pună imobilul la adăpost de probleme juridice.
Pe scurt, merită să:
- verifici dacă realitatea din teren corespunde cu schița și CF-ul
- apelezi la un specialist autorizat pentru măsurători și documentație
- nu amâni actualizarea dacă știi că ai modificări sau diferențe de suprafață.
Un cadastru actualizat îți oferă siguranță juridică, flexibilitate la tranzacții și mult mai puține bătăi de cap cu notarul, banca sau primăria.
Așadar, nu mai amâna! Actualizează cadastrul pentru proprietatea ta, până nu e prea târziu! Sună la 0728665371 și te ajutăm noi de la A la Z!