Ai auzit de cartea tehnică a construcției, dar nu e foarte clar ce este, cine trebuie să o aibă și de ce este atât de importantă?
Fie că ești proprietar de apartament, casă, dezvoltator imobiliar sau pur și simplu vrei să vinzi ori să cumperi un imobil, cartea tehnică este unul dintre cele mai importante documente din viața unei construcții.
Din păcate, în practică, mulți proprietari află de existența ei abia atunci când au nevoie urgentă de documente pentru vânzare, intabulare, recepție, reabilitare sau autorizații. Iar atunci apar și problemele: cartea tehnică lipsește, este incompletă sau „s-a pierdut”.
În acest articol îți explicăm pe înțelesul tuturor:
- ce este cartea tehnică a construcției,
- ce conține,
- cine este obligat să o întocmească și să o păstreze,
- când ai nevoie de ea,
- și, foarte important, cum o poți obține dacă nu există sau nu este de găsit.
Ce este cartea tehnică a construcției?
Cartea tehnică a construcției este un document oficial, obligatoriu prin lege, care cuprinde toate informațiile tehnice, juridice și administrative despre o construcție, de la proiectare până la exploatare.
Pe scurt, este „dosarul complet al clădirii”.
Cartea tehnică se întocmește pentru orice construcție autorizată, fie că vorbim de:
- blocuri de locuințe,
- case individuale,
- clădiri industriale,
- spații comerciale,
- instituții publice.
Ce rol are cartea tehnică a construcției?
Rolul ei este esențial și multiplu:
- dovedește legalitatea și calitatea construcției
- conține toate datele necesare pentru exploatare, întreținere și intervenții
- este document de bază la:
- vânzare / cumpărare
- recepții
- expertize tehnice
- reabilitări
- modificări
- autorizări ulterioare
Fără cartea tehnică, o construcție este, din punct de vedere administrativ, „oarbă”.
Ce conține cartea tehnică a construcției?
Conform legislației, cartea tehnică este structurată în mai multe capitole obligatorii.
- Documentația de proiectare
Include:
- certificatul de urbanism
- autorizația de construire
- proiectul tehnic (PT)
- detalii de execuție
- avize și acorduri
- Documentația de execuție
- procese-verbale de lucrări
- documente de calitate ale materialelor
- fișe tehnice
- jurnale de șantier
- Recepția construcției
- proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor
- proces-verbal de recepție finală (dacă există)
- Documentația de exploatare
- instrucțiuni de utilizare
- întreținere
- reparații
- intervenții ulterioare
- Urmărirea comportării în timp
- rapoarte
- expertize
- verificări tehnice periodice
Cine este obligat să întocmească și să păstreze cartea tehnică?
Obligația de întocmire revine, în principal investitorului / dezvoltatorului sau proprietarului inițial.
Aceasta se întocmește pe parcursul execuției construcției, nu după finalizare.
Obligația de păstrare
După recepție păstrează cartea tehnică:
- pentru blocuri → asociația de proprietari
- pentru case → proprietarul
- pentru clădiri publice → administratorul legal
⚠️ Cartea tehnică trebuie păstrată pe toată durata de viață a construcției.
Când ai nevoie de cartea tehnică?
În practică, este solicitată frecvent în următoarele situații:
- vânzarea unui apartament sau a unei case
- intabulare / actualizare cadastrală
- reabilitare termică
- modificări structurale
- extinderi
- schimbare de destinație
- expertize tehnice
- obținerea unor noi autorizații
Lipsa ei poate duce la:
- întârzieri
- costuri suplimentare
- refuzul unor proceduri legale
Cum obțin cartea tehnică a unui bloc sau a unei construcții dacă NU există?
Aceasta este una dintre cele mai frecvente întrebări, mai ales în cazul blocurilor vechi sau al dezvoltatorilor care nu mai pot fi contactați.
- Verifică la asociația de proprietari
Pentru blocuri administratorul sau președintele ar trebui să dețină cartea tehnică.
Cere acces oficial la document, în scris.
- Verifică la primărie (arhiva autorizațiilor)
Primăria unde a fost emisă autorizația de construire poate avea:
- copii după proiect
- autorizația
- documente de recepție
⚠️ Nu este cartea tehnică completă, dar este un punct de plecare, care te poate ajuta la reconnstituirea cărții tehnice, în cazul în care nu rezolvi prin altă variantă.
- Verifică la fostul dezvoltator / constructor
Dacă firma încă există, aceasta are obligația legală să fi întocmit cartea tehnică. Tot ce trebuie să faci tu este să faci o solicitare în scris (dacă este vorba de un bloc de locuințe atunci asociația de proprietari trebuie să facă solicitarea în scris) către fostul proprietar / dezvoltator / constructor, care este obligat să îți dea acces la cartea tehnică a construcției.
Problemele apar atunci când dezvoltatorul nu răspunde, nu este de găsit sau susține că nu mai are documentul sau că el nu există.
În aceste cazuri, mai ai câteva opțiuni. Ai putea să mergi cu documentele pe care le-ai obținut anterior de la primărie (la punctul 2 de mai sus) la ISC (Inspectoratul de Stat în Construcții) și să soliciți ajutorul acestei instituții. Este posibil ca ISC să poată să oblige fostul proprietar să îți dea cartea tehnică a construcției. Asta dacă fostul proprietar / dezvoltatorul mai există și e de găsit.
Un alt lucru pe care poți să îl faci (tu sau asociația de proprietari, în funcție de caz) este să mergi în instanță. Acest pas este unul complex, care implică mult timp și multe costuri în general și nu este dorit de nimeni până la urma.
Așa că, dacă dezvoltatorul nu e de găsit, nu răspunde la solicitări sau cartea tehnică nu (mai) există sau nu a existat niciodată, cea mai bună opțiune rămâne reconstituirea ei.
- Reconstituirea cărții tehnice (soluția reală)
Dacă documentele lipsesc, soluția legală este reconstituirea cărții tehnice a construcției.
Aceasta se face cu:
- inginer constructor
- arhitect
- expert tehnic (dacă este necesar)
- topograf / cadastru
Procesul include:
- relevee
- expertiză tehnică (unde este cazul)
- refacerea documentației conform normelor actuale
Este legal și des întâlnit să refaci cartea tehnică a construcției, mai ales pentru clădiri construite înainte de 2000, chiar dacă, în mod normal, ar fi trebuit ca aceasta să existe deja.
În echipa noastră avem ingineri constructori, ingineri topografi, arhitecți și experți tehnici autorizați gata să te ajute cu reconstituirea cărții tehnice a construcției.
Costuri orientative pentru obținerea / reconstituirea cărții tehnice
Costurile diferă în funcție de:
- tipul construcției
- suprafață
- complexitate
- existența unor documente parțiale
Orientativ:
- blocuri: câteva mii de lei (cost împărțit între proprietari)
- case individuale: 2.000 – 6.000 lei
- construcții complexe: cost personalizat
Important: chiar dacă există costuri și chiar dacă poate părea nedrept că trebuie să plătești pentru ceva ce ar fi trebuit să existe deja, trebuie să ținem cont și de faptul că prețul plătit este mult mai ieftin decât blocarea unei vânzări sau a unei autorizații.
Întrebări frecvente despre cartea tehnică a construcției (FAQ)
Cartea tehnică este obligatorie?
Da. Este obligatorie prin lege pentru orice construcție autorizată.
Pot vinde un apartament fără cartea tehnică?
Teoretic da, practic pot apărea probleme majore la notar, bancă sau expertiză.
Cine răspunde dacă lipsește?
Administratorul, asociația sau proprietarul, în funcție de tipul construcției.
Se poate face carte tehnică pentru construcții vechi?
Da. Prin reconstituire, conform legislației actuale.
Cartea tehnică ține loc de cadastru?
Nu. Sunt documente diferite, dar se completează reciproc.
Concluzie
Cartea tehnică a construcției nu este un document opțional, ci un element esențial pentru legalitatea, siguranța și valoarea oricărei clădiri.
Dacă o ai – păstreaz-o și actualizeaz-o.
Dacă nu o ai – nu ignora problema, pentru că se poate rezolva legal, profesionist și fără stres, cu ajutorul specialiștilor potriviți.
O construcție bine documentată este o construcție care se vinde mai ușor, se administrează mai bine și nu creează surprize neplăcute.
Experții din echipa Cadastru24.ro te pot ajuta fie cu verificarea specializată a documentației și situației clădirii tale, fie cu consultanță personalizată legată de cartea tehnică a construției sau cu reconstituirea acesteia în cazul în care este nevoie. Te ajutăm cu toate acestea, peste tot în țară, la timp și la prețul corect. Tot ce trebuie să faci este să ne suni la 0728.665.371 sau să ne trimiți un email la contact@cadastru24.ro.