Tot mai multe hale industriale din România sunt transformate în spații comerciale, logistice, birouri sau showroom-uri. Motivele sunt evidente: schimbarea pieței, costurile mari de întreținere, dar și dorința proprietarilor de a valorifica mai eficient proprietățile.
Însă o modificare de destinație nu se face doar printr-o renovare — ci presupune un proces clar, reglementat legal.
În acest articol îți explicăm, pas cu pas, ce trebuie să faci pentru a schimba legal destinația unei hale industriale conform legislației din România 2025, ce documente sunt necesare, ce costuri implică și ce riscuri apar dacă omiți pașii legali.
Ce înseamnă modificarea destinației unei hale industriale
Potrivit Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, „modificarea destinației” înseamnă schimbarea modului de utilizare a construcției fără a o demola sau reconstrui.
Exemple de modificări de destinație:
- din hală industrială → în spațiu de birouri;
- din depozit → în showroom comercial;
- din spațiu de producție → în atelier sau centru logistic;
- din hală industrială → în sală de evenimente, sală sportivă, parc tehnologic etc.
Această transformare schimbă categoria de folosință a clădirii, motiv pentru care legea impune obținerea unei autorizații de construire pentru schimbarea destinației, chiar dacă nu se execută lucrări de structură.
Cadrul legal actualizat în 2025
Procesul de modificare a destinației unei hale este reglementat de:
- Legea nr. 50/1991, actualizată în 2025;
- Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul;
- Normativul P118/2022 – privind securitatea la incendiu;
- Ordinul MDRAP 839/2009 – privind certificatul de urbanism și avizele;
- Codul civil și normele ANCPI – pentru actualizarea documentației cadastrale.
Conform acestor legi, orice modificare de destinație necesită:
- Certificat de urbanism,
- Autorizație de construire,
- Proiect tehnic întocmit de specialiști autorizați,
- și ulterior actualizarea cadastrală și intabularea noii destinații.
Pașii legali pentru modificarea destinației halei industriale
Pasul 1: Verifică situația juridică și cadastrală
Înainte de a începe procesul, asigură-te că hala este:
- intabulată corect în cartea funciară;
- fără sarcini (ipoteci, litigii, sechestre);
- cu destinația actuală menționată ca „hală industrială”.
Dacă există discrepanțe între realitate și actele cadastrale, este necesară actualizarea planurilor și a suprafețelor printr-un inginer cadastral autorizat ANCPI.
Pasul 2: Obține certificatul de urbanism
Depui o cerere la primăria locală pentru a obține certificatul de urbanism (CU).
Acest document:
- confirmă posibilitatea legală a schimbării de destinație;
- specifică avizele și acordurile necesare (ISU, DSP, Mediu, Energie etc.);
- indică regimul urbanistic aplicabil.
Documente necesare:
- plan cadastral;
- extras de carte funciară;
- plan de situație;
- memoriu de arhitectură (cu propunerea de schimbare).
Termen: 15 zile lucrătoare.
Recomandare: consultă un arhitect înainte, pentru a evita refuzul la emiterea CU.
Pasul 3: Elaborează proiectul tehnic (DTAC)
Pentru autorizația de construire ai nevoie de o documentație tehnică completă (DTAC), realizată de specialiști autorizați:
- arhitect (responsabil de arhitectură și funcționalitate);
- inginer structurist (dacă se modifică structura de rezistență);
- inginer instalații (electric, sanitar, HVAC);
- verificator ISU, în caz de spații publice sau comerciale.
Proiectul va include:
- planuri de arhitectură „înainte și după modificare”;
- studii de rezistență (dacă e cazul);
- plan de securitate la incendiu;
- documentație tehnică pentru avizele necesare.
Pasul 4: Obține avizele și acordurile cerute
În funcție de destinația propusă, vei avea nevoie de:
- Aviz ISU (pentru incendiu);
- Aviz DSP (dacă se desfășoară activități comerciale sau alimentare);
- Aviz Mediu (pentru activități cu impact asupra mediului);
- Aviz Electrica, Gaz, Apă-Canal, după caz.
Pentru spațiile comerciale sau birouri cu public, avizul ISU este obligatoriu.
Dacă se schimbă fluxurile de evacuare, se montează echipamente noi sau se modifică suprafețele, proiectul va trebui să includă și scenariul de securitate la incendiu.
Pasul 5: Solicită autorizația de construire pentru schimbarea destinației
După obținerea tuturor avizelor, se depune dosarul de autorizare la primărie.
Documentația cuprinde:
- cererea tip;
- certificatul de urbanism;
- proiectul DTAC complet;
- avizele și acordurile;
- dovada achitării taxelor legale.
Termen de eliberare: 30 zile lucrătoare.
Valabilitate: 12 luni de la data emiterii (cu posibilitate de prelungire).
Pasul 6: Execută lucrările (dacă este cazul)
Dacă schimbarea destinației presupune și lucrări de reamenajare, acestea trebuie executate de o firmă autorizată ISC sub supravegherea unui diriginte de șantier.
După finalizarea lucrărilor, se organizează Recepția la terminarea lucrărilor, conform Legii 10/1995 privind calitatea în construcții.
Pasul 7: Actualizează documentația cadastrală și intabularea
După ce destinația este modificată legal, trebuie actualizate și documentele cadastrale.
Un inginer cadastral va:
- măsura suprafețele reale;
- întocmi planul actualizat;
- depune documentația la OCPI pentru înscrierea noii destinații în Cartea Funciară.
Exemplu: destinația se va schimba din „hală industrială” în „spațiu comercial” sau „birouri administrative”.
Cât costă modificarea destinației unei hale (estimare 2025)
| Etapă | Cost orientativ (lei, fără TVA) |
| Certificat de urbanism | 30 – 100 |
| Proiect tehnic complet (DTAC) | 4.000 – 10.000 |
| Avize și acorduri | 1.000 – 3.000 |
| Autorizație de construire | 0,5 – 1% din valoarea lucrărilor |
| Recepție lucrări | inclusă în costul execuției |
| Actualizare cadastru + intabulare | 800 – 1.500 |
Costurile variază în funcție de suprafață, destinația finală și complexitatea avizelor (ISU, Mediu etc.).
Riscurile unei modificări de destinație fără autorizație
Executarea unei modificări de destinație fără documentele legale atrage sancțiuni severe:
- Amenzi între 10.000 și 100.000 lei, conform Legii 50/1991;
- Anularea oricărei activități comerciale desfășurate în spațiu;
- Refuzul intabulării noii destinații;
- Refuzul autorizațiilor ISU sau DSP;
- În unele cazuri, dispoziție de demolare sau readucerea la starea inițială.
De asemenea, dacă dorești ulterior să vinzi sau să închiriezi spațiul, lipsa modificării legale va fi observată imediat în cartea funciară — ceea ce reduce semnificativ valoarea proprietății.
Cine te poate ajuta?
Procesul de schimbare a destinației este complex și implică mai multe specializări tehnice și legale.
Ideal este să colaborezi cu:
- arhitecți și proiectanți autorizați OAR;
- ingineri de rezistență și instalații certificați MLPAT;
- experți cadastrali și topografi ANCPI;
- specialiști în autorizare și intrare în legalitate.
Servicii integrate, precum cele oferite de Cadastru24.ro, pot gestiona întregul proces — de la proiectare și obținerea avizelor, până la actualizarea cadastrală și intabularea finală.
Concluzie
Schimbarea destinației unei hale industriale este o oportunitate excelentă de valorificare a spațiilor existente — dar doar dacă se face legal și planificat.
Parcurgerea corectă a etapelor – certificat de urbanism, proiect tehnic, avize, autorizație, execuție și actualizare cadastrală – îți asigură liniștea juridică, siguranța construcției și creșterea valorii imobilului.
Dacă vrei să te asiguri că totul decurge rapid și corect, apelează la specialiști autorizați în cadastru, intabulare și autorizare construcții, care te pot ghida pas cu pas.
Cadastru24.ro are soluția completă pentru modificări de destinație, autorizări și intrări în legalitate. Sună acum la 0728665371 și te ajutăm oriunde în țară, la timp și la prețul corect!