Ai o casă veche pe care vrei să o renovezi? Sau poate vrei să adaugi o cameră, un etaj sau un garaj? Poate ai moștenit o casă la țară și vrei să o readuci la viață, dar nu știi de unde să începi cu actele. Nu ești singur – este una dintre cele mai frecvente situații cu care ne întâlnim la Cadastru24.ro.
Renovarea, reabilitarea sau extinderea unei case nu înseamnă doar meșteri, materiale și buget de construcție. Înseamnă și documentație, avize, autorizații și, la final, actualizarea cadastrului și intabularea. Iar dacă sari peste partea legală, riști amenzi usturătoare (de la 1.000 la 100.000 de lei), oprirea lucrărilor sau chiar obligația de demolare.
În acest ghid îți explicăm, pas cu pas, tot ce trebuie să știi despre documentația completă pentru renovare, reabilitare și extindere casă în 2026: ce acte ai nevoie, în ce ordine, cât durează fiecare etapă, cât te costă și ce greșeli să eviți.
Renovare, reabilitare sau extindere? De ce contează diferența?
Înainte de orice, trebuie să știi exact cum se clasifică lucrările pe care le planifici, pentru că de asta depinde dacă ai nevoie sau nu de autorizație de construire.
Renovarea presupune lucrări de modernizare și reîmprospătare, fără a modifica structura de rezistență sau aspectul exterior al clădirii. Zugrăveli, schimbarea pardoselilor, înlocuirea instalațiilor sanitare sau electrice pe trasee existente, montarea de obiecte sanitare noi – toate acestea sunt lucrări de renovare care nu necesită autorizație de construire.
Reabilitarea este o intervenție mai profundă. Presupune consolidarea structurii, refacerea acoperișului cu modificarea formei, termoizolarea fațadei, înlocuirea completă a instalațiilor sau orice lucrare care afectează structura de rezistență ori aspectul arhitectural. Reabilitarea necesită autorizație de construire.
Extinderea înseamnă adăugarea de suprafață construită: o cameră nouă, un etaj (supraetajare), o mansardă, un garaj sau orice altă construcție care mărește amprenta sau volumul casei. Extinderea necesită întotdeauna autorizație de construire, indiferent de dimensiune.
În practică, cele mai multe proiecte combină două sau chiar toate cele trei tipuri de lucrări. De exemplu, renovezi interiorul, reabilitezi acoperișul și adaugi o extindere pe spate. În acest caz, documentația trebuie să acopere tot ce necesită autorizație.
Pașii de urmat pentru documentația completă – de la idee la intabulare
Iată, în ordine cronologică, fiecare pas pe care trebuie să-l parcurgi.
Pasul 1: Verificarea situației cadastrale și juridice a imobilului
Totul începe de aici. Ai nevoie de un extras de carte funciară actualizat, din care să reiasă cine este proprietarul, ce suprafață de teren și construcție figurează și dacă există sarcini sau litigii. Dacă imobilul nu este intabulat sau dacă datele din cartea funciară nu reflectă situația reală (de exemplu, casa apare cu o suprafață mai mică sau nu apare deloc), trebuie mai întâi să actualizezi cadastrul.
Tot acum, un inginer cadastrist autorizat ANCPI va efectua măsurătorile topografice și va întocmi studiul topografic (ridicarea topo), necesar pentru certificatul de urbanism. Studiul topografic conține planul terenului, al construcției existente, vecinătățile și rețelele edilitare din zonă.
Pasul 2: Obținerea certificatului de urbanism (CU)
Certificatul de urbanism este documentul-cheie care îți spune ce ai voie și ce nu ai voie să faci pe proprietatea ta. Îl soliciți de la Primărie, depunând o cerere tip împreună cu extrasul de carte funciară, studiul topografic avizat de OCPI și copie după actul de identitate.
Certificatul de urbanism îți va indica regimul de înălțime admis (câte niveluri poți construi), procentul de ocupare a terenului (POT) și coeficientul de utilizare a terenului (CUT), retragerile obligatorii față de limitele de proprietate, lista completă de avize și acorduri necesare pentru autorizație și studiile de specialitate solicitate (geotehnic, expertiză MLPAT etc.).
Durata de eliberare este de maximum 30 de zile de la depunerea cererii complete. Taxa este de ordinul zecilor de lei, variind în funcție de suprafața terenului și de localizarea acestuia (urban sau rural).
Pasul 3: Expertiza tehnică MLPAT (pentru lucrări de intervenție la construcții existente)
Dacă planifici reabilitarea sau extinderea unei case existente, certificatul de urbanism va solicita aproape sigur o expertiză tehnică realizată de un expert tehnic atestat MLPAT. Expertiza evaluează starea structurii de rezistență a construcției existente și stabilește dacă aceasta poate suporta lucrările propuse (extindere, supraetajare, consolidare).
Raportul de expertiză MLPAT este obligatoriu și pentru obținerea autorizației de construire, și ulterior, pentru actualizarea cadastrului. Prețul variază în funcție de complexitate: orientativ între 1.500 și 3.000 de lei pentru o casă parter, și între 2.500 și 5.000+ lei pentru case cu etaj sau lucrări complexe. Termenul standard de execuție este de 2-5 zile lucrătoare.
Pasul 4: Studiul geotehnic
Studiul geotehnic analizează natura și capacitatea portantă a solului pe care se va construi extinderea sau se va realiza consolidarea. Este obligatoriu pentru orice lucrare care presupune fundații noi (extinderi, supraetajări) și este, de asemenea, solicitat prin certificatul de urbanism.
Un inginer geotehnician autorizat efectuează foraje, prelevează probe de sol și întocmește raportul geotehnic, pe baza căruia inginerul de structură va proiecta fundațiile. Costul unui studiu geotehnic variază între 1.500 și 3.500 de lei, iar durata este de 3-14 zile lucrătoare.
Pasul 5: Obținerea avizelor și acordurilor
Lista avizelor o primești prin certificatul de urbanism, și poate include avize de la furnizorii de utilități (apă-canal, electricitate, gaz), aviz ISU (securitate la incendiu), aviz de mediu, aviz de la Direcția de Sănătate Publică, acord al vecinilor (dacă construcția se apropie de limitele de proprietate sau se alipește de calcanul casei vecine) și avize speciale, dacă imobilul se află în zonă protejată sau de patrimoniu (aviz Ministerul Culturii).
Fiecare aviz are procedura și taxele proprii. Durata totală de obținere a tuturor avizelor este de 2-6 săptămâni, în funcție de câte sunt necesare.
Pasul 6: Proiectul tehnic – DTAC (Documentația Tehnică pentru Autorizația de Construire)
Aceasta este documentația propriu-zisă pe baza căreia Primăria emite autorizația de construire. DTAC-ul este realizat de o echipă de proiectanți formată din arhitect autorizat (proiect de arhitectură), inginer de structură (proiect de rezistență) și ingineri de instalații (proiecte de instalații sanitare, termice, electrice, gaze).
DTAC-ul cuprinde memorii tehnice, planuri de arhitectură (planuri pe niveluri, fațade, secțiuni), planul de situație, proiectul de rezistență cu planuri de fundații și structură, proiectele de instalații și, eventual, referate de verificare MLPAT.
Costul DTAC variază în funcție de suprafața construită și complexitate.
Orientativ, prețul este de 38-110 lei/mp construit, ceea ce înseamnă 5.000-15.000+ lei pentru un proiect de renovare cu extindere la o casă de 100-200 mp.
Durata de elaborare: 2-6 săptămâni.
Pe lângă DTAC (necesar autorizației), vei avea nevoie ulterior și de Proiectul Tehnic de Execuție (PTh + DDE), care conține toate detaliile necesare pentru construcția efectivă.
Legislația obligă existența proiectului tehnic pe șantier – inspectorii ISC pot opri lucrările dacă acesta lipsește.
Pasul 7: Depunerea documentației și obținerea autorizației de construire (AC)
Depui la Primărie cererea de autorizare, însoțită de DTAC, toate avizele și acordurile, actele de proprietate, certificatul de urbanism și dovada plății taxei de autorizare. Taxa de autorizare este de 0,5% din valoarea declarată a investiției.
Termenul legal de emitere a autorizației este de 30 de zile de la depunerea documentației complete. Autorizația are o valabilitate de 12 luni (în care trebuie să începi lucrările), cu posibilitatea de prelungire o singură dată cu încă 12 luni.
Pasul 8: Execuția lucrărilor – obligații legale pe parcurs
Odată obținută autorizația, trebuie să anunți începerea lucrărilor la ISC (Inspectoratul de Stat în Construcții) și la Primărie.
Pe toată durata execuției, ai nevoie de un diriginte de șantier – un specialist atestat care supraveghează calitatea lucrărilor, verifică respectarea proiectului tehnic și semnează procesele-verbale de lucrări ascunse și de faze determinante. Cartea tehnică a construcției se completează pe parcurs.
Pasul 9: Recepția la terminarea lucrărilor
La finalizarea lucrărilor, se organizează recepția la terminarea lucrărilor. Comisia de recepție verifică dacă lucrările au fost executate conform autorizației și proiectului tehnic. Procesul-verbal de recepție este obligatoriu pentru următorul pas: actualizarea cadastrului și intabularea.
Pasul 10: Actualizarea cadastrului și intabularea
Acesta este pasul final, dar și cel pe care mulți îl uită sau îl amână. După recepție, un inginer cadastrist autorizat întocmește documentația cadastrală actualizată (cu noile suprafețe și configurația construcției după renovare/extindere), iar aceasta se depune la OCPI pentru intabulare. Doar după intabulare, proprietatea ta reflectă în cartea funciară realitatea de pe teren.
Cât te costă toată documentația? – Estimări orientative în 2026
Costurile depind de complexitatea proiectului, suprafața construită și localizarea. Iată un tabel orientativ pentru un proiect tipic de renovare cu extindere la o casă de circa 150 mp.
- Studiul topografic și documentația cadastrală costă între 1.500 și 3.000 de lei.
- Certificatul de urbanism presupune taxe de 50-200 de lei.
- Expertiza tehnică MLPAT se situează între 1.500 și 5.000 de lei.
- Studiul geotehnic costă între 1.500 și 3.500 de lei.
- Avizele și acordurile presupun totaluri de 500-2.000 de lei.
- Proiectul tehnic DTAC variază între 5.000 și 15.000 de lei.
- Proiectul tehnic de execuție (PTh+DDE) adaugă încă 3.000-8.000 de lei.
- Taxa de autorizare reprezintă 0,5% din valoarea investiției.
- Cotele ISC (0,1% + 0,5%) se calculează din valoarea lucrărilor.
- Dirigintele de șantier costă între 2.000 și 5.000 de lei.
- Recepția la terminarea lucrărilor presupune câteva sute de lei.
- Actualizarea cadastrului și intabularea costă între 1.500 și 3.000 de lei.
Total orientativ doar pentru documentație (fără manoperă și materiale de construcție): între 15.000 și 45.000 de lei, în funcție de complexitate.
Cât durează tot procesul?
Un calendar realist pentru un proiect de renovare cu extindere arată astfel:
- Studiul topografic și cadastrul inițial durează 1-2 săptămâni.
- Certificatul de urbanism necesită 2-4 săptămâni.
- Expertiza MLPAT și studiul geotehnic se desfășoară în paralel, pe parcursul a 1-3 săptămâni.
- Obținerea avizelor durează 2-6 săptămâni.
- Proiectarea (DTAC + PTh) necesită 3-8 săptămâni.
- Obținerea autorizației de construire mai durează 4 săptămâni.
- Execuția lucrărilor variază între 3 și 12 luni, în funcție de amploare.
- Recepția la terminarea lucrărilor durează 2-4 săptămâni.
- Actualizarea cadastrului și intabularea necesită 3-6 săptămâni.
Dacă adunăm doar partea de documentație (fără execuția propriu-zisă), vorbim de 3-6 luni pentru un proiect de complexitate medie. Cu tot cu execuția și finalizarea, întregul proces poate dura 9-18 luni.
6 greșeli frecvente care îți pot bloca proiectul
- Începi lucrările fără autorizație, „că e doar o extindere mică”. Nu contează cât de mică este. Dacă adaugi suprafață construită sau modifici structura, ai nevoie de autorizație. Amenzile pornesc de la 1.000 de lei și pot ajunge la 100.000 de lei.
- Nu verifici situația cadastrală înainte de a demara. Dacă în cartea funciară casa apare cu o altă suprafață sau nu apare deloc, întreaga documentație se blochează. Verifică și actualizează cadastrul din start.
- Alegi proiectantul doar pe criteriul prețului. Un DTAC făcut „la ieftin” poate duce la autorizație refuzată, modificări costisitoare pe șantier sau probleme la recepție. Un proiect profesionist costă 3-5% din bugetul total de construcție, dar te poate scăpa de pierderi mult mai mari.
- Uiți de dirigintele de șantier. Dirigintele nu este opțional – este obligatoriu conform Legii 10/1995 privind calitatea în construcții. Fără el, procesele-verbale de faze determinante nu se pot întocmi, iar recepția va fi imposibilă.
- Nu faci recepția la terminarea lucrărilor. Fără procesul-verbal de recepție, construcția nu este considerată finalizată legal, nu poate fi intabulată și nu poate fi vândută.
- Amâni actualizarea cadastrului și intabularea. Dacă nu intabulezi noua configurație a casei, în cartea funciară vei avea o situație care nu corespunde realității. Asta poate bloca orice viitoare tranzacție, succesiune sau accesare de credit.
Întrebări frecvente (FAQ)
Pot renova o casă fără autorizație de construire?
Depinde de tipul lucrărilor. Zugrăvelile, schimbarea pardoselilor, înlocuirea obiectelor sanitare, repararea instalațiilor pe trasee existente sau înlocuirea tâmplăriei (cu păstrarea dimensiunilor) se pot face fără autorizație. Orice lucrare care afectează structura de rezistență, aspectul exterior sau care adaugă suprafață construită necesită autorizație.
Am nevoie de autorizație ca să schimb acoperișul?
Dacă doar înlocuiești învelitoarea (țiglă, tablă) fără a modifica forma, structura sau înălțimea acoperișului, nu ai nevoie de autorizație. Dacă modifici forma acoperișului, adaugi mansardă sau schimbi structura șarpantei, ai nevoie de autorizație.
Cât costă un proiect DTAC pentru extinderea unei case?
Prețul mediu pentru DTAC (arhitectură + structură + instalații) este de 38-110 lei/mp construit, adică între 5.000 și 15.000 de lei pentru un proiect de extindere de 50-150 mp. Proiectul tehnic complet (DTAC + PT + DDE) poate costa de 1,5 până la 2 ori mai mult.
Ce se întâmplă dacă extind casa fără autorizație?
Riști amendă contravențională (1.000-10.000 lei, sau mai mult în zone protejate), oprirea lucrărilor și obligația de intrare în legalitate sau de demolare. Dacă nu te conformezi, Primăria poate sesiza instanța pentru desființarea construcției. În plus, extinderea nu va putea fi intabulată.
Am nevoie de acordul vecinilor pentru extinderea casei?
Nu întotdeauna, dar în anumite situații da. Dacă extinderea se face în apropierea limitei de proprietate sau prin alipire la peretele comun (calcan) cu casa vecinului, certificatul de urbanism poate solicita acordul notarial al vecinului. Fără acest acord, autorizația nu se emite.
Ce este DTAC-ul și ce conține?
DTAC înseamnă Documentație Tehnică pentru Autorizația de Construire. Este proiectul pe baza căruia Primăria emite autorizația. Conține proiectul de arhitectură (planuri, fațade, secțiuni), proiectul de rezistență (fundații, structură), proiectele de instalații (sanitare, termice, electrice) și memoriile tehnice aferente. Este realizat de o echipă de specialiști: arhitect, inginer de structură și ingineri de instalații.
Ce este certificatul de urbanism și ce rol are?
Certificatul de urbanism (CU) este documentul emis de Primărie care îți spune ce poți construi pe terenul tău: regimul de înălțime, procentul maxim de ocupare, retragerile față de vecini și lista avizelor necesare. Nu este autorizația în sine, dar fără el nu poți începe proiectarea.
Trebuie să actualizez cadastrul după renovare sau extindere?
Da, este obligatoriu. Orice modificare a construcției (suprafață, număr de niveluri, configurație) trebuie reflectată în documentația cadastrală și în cartea funciară. Fără actualizare, vei avea o discrepanță între realitatea din teren și cea din acte, ceea ce îți poate bloca orice tranzacție viitoare.
Cât durează obținerea autorizației de construire?
Termenul legal este de 30 de zile de la depunerea documentației complete. În practică, dacă documentația este completă și conformă, multe primării respectă acest termen. Dacă sunt necesare completări, termenul se poate prelungi.
Pot obține autorizație pentru renovare și extindere în același timp?
Da, și chiar este recomandat. Poți solicita un singur certificat de urbanism și o singură autorizație de construire care să acopere toate lucrările: consolidare, reabilitare și extindere. Este important să menționezi toate lucrările propuse încă de la solicitarea certificatului de urbanism, pentru a evita surprizele.
Concluzie
Renovarea, reabilitarea sau extinderea unei case este un proiect care îți schimbă viața – dar și un proiect care necesită planificare și documentație serioasă. Partea birocratică poate părea copleșitoare, dar dacă o iei pas cu pas și lucrezi cu specialiști competenți, totul devine mult mai simplu decât pare.
Nu lăsa lucrurile la voia întâmplării. Nu începe lucrări fără acte. Nu amâna cadastrul și intabularea. Și nu uita: o casă renovată sau extinsă, dar neintabulată corect, e ca o casă pe jumătate gata – pe hârtie, nu există.
Pe Cadastru24.ro ai acces la o rețea de peste 2000 de specialiști autorizați în toată România: ingineri cadastriști, experți tehnici MLPAT, arhitecți, ingineri de structură, auditari energetici – care te pot ajuta de la primul studiu topografic și până la intabularea finală.
Solicită o ofertă personalizată și pornește proiectul pe baze solide, mereu la timp și la prețul corect!