Am primit mesajul acesta zilele trecute: Bună ziua. Mă numesc Elena D., locuiesc în București în sectorul 5, la parterul unui bloc, într-o garsonieră de 15 mp și vreau să construiesc o terasă în fața apartamentului, care să atenueze zgomotul și să-mi ofere spațiu unde să chem copiii și nepoții. Care sunt pașii și cât mă costă?”
Așadar, care sunt pașii pe care trebuie să-i urmezi ca să construiești o terasă în fața apartamentului la parter de bloc în București (și nu numai)?
Răspundem în continuare, poate ajută și pe alții!
Ce spune legea, pe scurt, despre construire terasă la parter de bloc?
- Orice terasă/anexă construită pe lângă un imobil existent se face numai cu Autorizație de Construire (AC) emisă în baza unui Certificat de Urbanism (CU) și a unui proiect tehnic (DTAC). Este obligatoriu să ai un drept real asupra terenului (proprietate, concesiune, superficie) sau, dacă e teren comun/public, un act legal care îți conferă dreptul de a construi/acupa acel teren.
- Termene orientative: CU și AC se emit, în principiu, în maximum 30 de zile de la depunerea dosarelor complete. Avizele cerute prin CU se emit, de regulă, în termene limită impuse autorităților.
- Acordurile vecinilor pot fi obligatorii în anumite situații (ex.: noua construcție e lipită sau foarte aproape de alta și sunt necesare măsuri de protecție, schimbi destinația sau amplasezi o construcție cu altă destinație decât a vecinătăților). Acordul se dă în formă autentică (notarial).
- În condominii, părțile comune și spațiile din jurul blocurilor se folosesc potrivit legii și hotărârilor Asociației de Proprietari. Pentru ocuparea/modificarea unei părți comune sau pentru folosirea de către un terț este nevoie de hotărâre a Adunării Generale (majorități stabilite de lege).
- Dacă terenul din fața apartamentului este spațiu verde (caz frecvent), nu poți construi și nici micșora suprafața spațiului verde (cu excepții limitate de utilitate publică). Amenajările ce reduc spațiul verde sunt sancționate.
Primul pas critic când vrei să construiești terasă la parter de bloc: clarifică regimul juridic al terenului din fața apartamentului tău
- Verifică ce este terenul:
- Proprietate privată a condominiului (parte comună) sau
- Domeniu public al Municipiului București (sau al orașului în care locuiești) ori
- Spațiu verde înregistrat/încadrat ca atare.
Dacă e parte comună, ai nevoie de hotărâre AGA a Asociației de Proprietari pentru schimbarea modului de utilizare/ocupare.
Dacă e domeniu public, ai nevoie, în prealabil, de un act juridic de la autoritatea locală (de exemplu, concesiune/superficie/aviz de amplasament + taxă de ocupare pe durata folosinței).
Dacă e spațiu verde, în mod obișnuit proiectul nu poate fi autorizat.
- Documente utile pentru faza de clarificare:
- Extras CF pentru terenul din jurul blocului / plan de încadrare urbanistică;
- Adresa către Direcția de Administrare a Domeniului Public și Privat dacă bănuiești că e domeniu public; se poate solicita aviz de amplasament/ocupare.
De regulă la parterul unui bloc, cel mai des terenul din față este parte comună ori domeniu public/spațiu verde. De aceea, acordul Asociației și/sau al Primăriei (Sector 5/PMB) este, în practică, factorul decisiv.
Pașii pe care trebuie să-I urmezi ca să construiești terasă / anexă în fața apartamentului la parter de bloc
După ce ai clarificat care este situația terenului, poți urma pașii ca să transformi ideea ta în realitate:.
Pasul 1: Obține acordurile preliminare
- Hotărâre AGA: dacă terenul e parte comună, discută în Asociația de proprietari a blocului și obține hotărârea privind acordul și condițiile (acces, întreținere, aspectul fațadei, hidroizolații etc.)
- Domeniu public/ocupare: dacă e pe domeniu public, solicită aviz de amplasament și achită taxa de ocupare. Fără drept de folosință nu se emite autorizație.
- Acorduri ale vecinilor (dacă sunt cerute prin Certificatul de Urbanism sau sunt solicitate prin lege. Se dau notarial.
Pasul 2 – Solicită Certificatul de Urbanism
- Depune la Primăria sectorului sau localității în care vrei să construiești terasa la parter de bloc un dosar pentru eliberarea Certificatului de Urbanism care conține: cerere de eliberare, plan de amplasament, schiță de încadrare în zonă, copie CI, actele de proprietate asupra terenului sau dovezi drept de folosință și descrierea lucrărilor.
- Certificatul de urbanism NU înlocuiește autorizația de construire și nu îți dă dreptul să construiești. El se eliberează în maxim 30 de zile și îți dă lista completă cu avizele și documentațiile necesare (utilități, drumuri, spații verzi, mediu, etc.) pentru a obține autorizația de construire.
- Taxa pentru eliberarea Certificatului de urbanism este în general mică și depinde de suprafață și de complexitatea lucrării (de exemplu: 7-9 lei pentru suprafețe mici)
Pasul 3 – Realizează proiectul tehnic D.T.A.C
- Angajează un arhitect și un inginer de structură (structurist), care te vor ajuta să pui cap la cap documentația tehnică pentru eliberarea autorizației de construire terasă la parter de bloc.
- După ce ai proiectul de arhitectură și proiectul tehnic de structură, obține și celelalte avize și acorduri solicitate în Certificatul de Urbanism.
- Dacă terasa va fi o extensie a clădirii, cel mai probabil vei avea nevoie și de o expertiză tehnică MLPAT care să ateste că lucrările nu vor afecta structura de rezistență a construcței
Pasul 4 – Obține autorizația de construire
- Depui la primărie dosarul complet (Certificat de Urbanism + DTAC (proiect tehnic de arhitectură și proiect de structură + expertize tehnice) + avize + drept asupra terenului + acorduri).
- Termen legal de eliberare autorizație: max. 30 zile de la depunerea dosarului complet.
- Plătești taxa pentru Autorizația de Construire pentru clădiri rezidențiale/anexe: 0,5% din valoarea autorizată a lucrărilor (sau 1% pentru alte destinații).
Pasul 5 – Începi lucrările și anunți Inspectoratul de Stat în Construcții
- Înainte de șantier notifici ISC (completezi un formular) și plătești cotele legale: 0,1% (Legea 50) + 0,5% (Legea 10/1995) din valoarea lucrărilor (plăți separate și termene distincte). Întârzierea atrage penalități.
- După aceea, poți începe să execuți lucrările (adică să construiești efectiv terasa), sub supravegherea unui diriginte de șantier și (ideal) a unui topograf.
Pasul 6 – Recepția la finalizarea lucrărilor
- Faci recepția sau procesul verbal de recepție la finalizarea lucrărilor și întocmești Cartea construcției ca să obții de la Primărie Certificatul de atestare a edificării/extinderii, necesar pentru intabulare.
Pasul 7 – Intabularea noii construcții (terasei) în Cartea funciară
- Lucrezi cu un inginer topograf autorizat care face documentația de actualizare cadastru (măsurători, planuri, fișe, etc.)
- Depui (sau depune inginerul cadastrist) la OCPI documentația – pentru înscrierea construcției/extinderii se aplică tarife ANCPI (de regulă 60 lei + 0,05% din valoarea de impunere pentru înscrierea construcției la unele oficii; ori 0,15% din valoare la intabularea dreptului real – aici diferă de la un județ la altul).
Notă: În practică, pentru o extindere mică, taxa efectivă la OCPI e în general modestă (de la câteva zeci – la câteva sute lei), la care se adaugă onorariul topo-cadastral, adică ce plătești inginerului sau firmei de cadastru (de obicei între 800–1.800 lei în București, în funcție de complexitatea lucrării).
Capcane frecvente atunci când vrei să construiești terasă la parter de bloc
- Spațiu verde: dacă suprafața din fața ferestrei tale este spațiu verde (pe care îl menții, reduci sau ocupi prin terasă), cererea de AC va fi respinsă (regula e interdicția de reducere/strămutare a spațiilor verzi). Nu te baza pe soluții „provizorii” — sunt sancționate și pot fi demolate.
- Domeniu public: fără drept de folosință (concesiune/superficie/aviz + taxă de ocupare) nu se autorizează. Clarifică înainte de a plăti proiecte
- Hidroizolații & fațadă: o terasă fixată de fațadă/planșeu poate afecta hidroizolația/subsolul. Cere soluții tehnice serioase (detalii de prindere, pante, rigole, rosturi).
- Acord vecini: dacă ți se cere și îl eviți, riști anulare AC sau litigii.
- Lucrări fără AC: amenzi + obligația de intrare în legalitate sau desființare.
- Termene: cu dosare incomplete, termenele de 30 de zile nu curg. Depune dosare complete și urmărește avizele (există termene-limită și pentru ele).
Întrebări frecvente despre construire terasa la parter de bloc
Pot să fac o terasă doar “ușoară” (deck lemn/pergolă) fără autorizație?
Dacă e construcție fixă (prinderi, fundații, acoperire), intră la lucrări autorizabile. Chiar și o amenajare „ușoară” ce ocupă terenul comun/public poate necesita AC, avize și drept de folosință.
Dacă Asociația e de acord, e suficient?
Nu. AGA nu înlocuiește dreptul asupra terenului (dacă e domeniu public) și nici Autorizația de Construire. Toate condițiile trebuie cumulate.
Cât durează?
Dacă terenul e parte comună și dosarele sunt complete, uzual ~ 1–2 luni până la AC (depinde de avize), apoi execuția. Dacă e domeniu public sau spațiu verde, durează mai mult sau poate fi imposibil.
Ce impozite cresc după intabulare?
După înscrierea extinderii, suprafața construită se reflectă în baza de calcul a impozitului pe clădiri (plătit la primăria din localitatea ta).
Concluzie
Poți să construiești o terasă în fața apartamentului la parterul unui bloc, dar în anumite condiții clar definite. Ai nevoie de acordul asociației și de drept de folosință asupra respectivului teren, apoi de Certificat de Urbanism – Proiect tehnic DTAC – Autorizație de construire – Proces Verbal de Recepție la finalizarea lucrărilor – Intabulare.
Partea bună este că în echipa Cadastru24.ro găsești toți specialiștii de care ai nevoie ca să faci acest proiect cap-coadă. Mai exact te ajutăm cu:
- Consultanță de specialitate și verificarea situației terenului și a documentațiilor
- Realizarea proiectului tehnic pentru eliberarea autorizației de construire (arhitectură, proiectare, structură, avize, etc.)
- Arhitecți, proiectanți, ingineri structură, experți tehnici MLPAT atestați și verificatori proiecte tehnice.
- Depunerea actelor pentru autorizația de construire și intermedierea relației cu primăria.
- Diriginte de șantier pentru coordonarea lucrărilor
- Ingineri autorizați în cadastru și intabulare pentru intabularea noii tale terase la final.
Avem, așadar, o rețea națională de experți în expertiză tehnică, arhitectură, construcții, cadastru și intabulare care te ajută de la A la Z: proiectare, avize, autorizație, execuție și intabulare.
📞 0728.665.371
✉️ contact@cadastru24.ro
🌐 www.cadastru24.ro
📍 Servicii disponibile peste tot în țară. Te putem ajuta cu autorizare și construire terasă la parter de bloc inclusiv în București, Cluj-Napoca, Brașov, Timișoara, Constanța și alte localități din România.