Vrei să transformi un spațiu comercial (parter de bloc, corp de clădire sau unitate într-un imobil mixt) într-un apartament locuibil?
Schimbarea de destinație a unei clădiri (fie din spațiu compercial în rezidențial, fie invers) este posibilă, dar implică niște pași pe care tu ca proprietar trebuie să-i urmezi. Bineînțeles, vei avea nevoie de acte și documentații, multe dintre ele fiind diferite de la o primărie la alta.
În continuare, îți explicăm clar care sunt actele și pașii pe care trebuie să-i urmezi ca să schimbi destinația unui spațiu din comercial în rezidențial.
Ce înseamnă „schimbare de destinație” și când ai nevoie de autorizație
Prin schimbare de destinație înțelegem trecerea unei construcții sau a unei părți din construcție de la un mod de utilizare la altul (de ex., din spațiu comercial în spațiu de locuit). În mod obișnuit, schimbarea de destinație este o operațiune pentru care se poate cere autorizație de construire, alături de alte lucrări (modificare, extindere, etc.). Legea nr. 50/1991 enumeră expres „schimbarea de destinație” printre situațiile pentru care se emit autorizații de construire.
Excepție importantă (utilă în multe cazuri): dacă schimbarea de destinație nu necesită lucrări de construire sau desființare pentru care, în mod normal, s-ar cere autorizație, iar situația este conformă cu documentațiile de urbanism aprobate (PUG/PUZ/RLU), poți face schimbarea fără autorizație de construire. În practică, tot vei avea nevoie de un certificat de urbanism și de avize/înscrisuri pentru actualizarea documentației cadastrale și a cărții funciare, însă fără Autorizație de construire. Însă, nu lua de bună informația aceasta. Lucrurile variază foarte mult și depinde foarte mult de Primăria de pe raza localității unde ai spațiul căruia vrei să-I schimbi destinația. Cel mai bine e să vorbești la primărie!
Reguli urbanistice: ce trebuie să verifici la început
Înainte să începi orice demers, stabilește dacă funcțiunea de locuire este admisă în zona ta și în imobilul tău:
- RGU – Regulamentul General de Urbanism (HG 525/1996) + Regulamentele Locale de Urbanism (parte din PUG/PUZ) stabilesc utilizările admise și condițiile de conformare (acces, parcări, igienă, aerisire, înălțime liberă, etc.). Autoritatea locală (primărie/serviciu urbanism) îți confirmă prin certificatul de urbanism dacă funcțiunea „locuire” este permisă la adresa ta.
- Dacă imobilul este condominiu (bloc/ansamblu mixt cu spații și locuințe), se aplică și Legea 196/2018 privind asociațiile de proprietari, inclusiv regulile despre schimbarea destinației unităților. (Vezi secțiunea de mai jos despre acorduri.)
Ai nevoie de acordul asociației și al vecinilor?
În condominii, pentru schimbarea destinației unei unități față de destinația din proiectul inițial al imobilului, Legea 196/2018 cere, ca regulă, avizul comitetului executiv al asociației și acordul în scris al proprietarilor direct afectați (vecinii orizontali/verticali).
De ce e logic? Chiar dacă transformi un spațiu comercial în locuință (de regulă, mai „liniștită” ca impact), vecinii pot fi afectați de modificări de acces, instalații, izolații fonice sau trasee tehnice. Acordurile scrise reduc riscul de contestații ulterioare.
Două scenarii posibile – alege drumul corect
1) Schimbare de destinație fără lucrări (doar reconfigurare juridică/funcțională)
- Condiție: nu modifici compartimentări, fațadă, structură, instalații comune; funcțiunea „locuire” este admisă în RLU/PUG/PUZ.
- Acte tipice: certificat de urbanism (CU), avize/înscrisuri cerute în CU (de ex., acord asociație/vecini dacă e cazul), documentație cadastrală pentru actualizarea descrierii unității și înscrierea schimbării în cartea funciară.
- Fără autorizație de construire, dar cu respectarea urbanismului.
2) Schimbare de destinație cu lucrări (cele mai multe cazuri reale)
- Dacă refaci compartimentarea, modifici goluri, fațadă, instalații, termo/fonoizolații etc., vei avea nevoie de Autorizație de Construire (AC).
- Legea 50/1991: AC se eliberează pentru lucrări de modificare și schimbare de destinație, în baza unei documentații tehnice (DTAC) întocmite de arhitect/inginer.
- La final, faci recepția lucrărilor și apoi actualizezi cartea funciară.
Pașii concreți, cap-coadă (checklist practic)
- Mergi la primărie și solicită Certificat de Urbanism (CU)
Depui la primărie cerere de Certificat de Urbanism pentru „schimbare de destinație din spațiu comercial în spațiu rezidențial”, cu acte de bază (titlu de proprietate/contract, extras CF recent, planuri cadastrale, plan de încadrare, etc.). CU va lista toate avizele/actele necesare în continuare pentru obținerea autorizației de construire. - Obține acordurile cerute în Certificatul de Urbanism
În condominii, pregătește acordul asociației și al vecinilor afectați conform Legii 196/2018 (pe orizontală și verticală). Dacă imobilul are regim mixt, verifică și eventuale reguli interne. - Pregătește proiectul DTAC (Documentația tehnică pentru obținerea autorizației de construire cu specialiști) și celelalte documente cerute în Certificatul de Urbanism
Contractează un arhitect și, după caz, ingineri (rezistență/instalații), expert tehnic MLPAT, pentru documentația tehnică (memoriu, planșe, soluții tehnice, expertize tehnice, etc.). Primăria îți poate cere și avize de la utilități (apă-canal, gaze, energie) sau puncte de vedere (sănătate publică, mediu, monumente dacă e în zonă protejată). - Depune la primărie documentația DTAC + avizele cerute în Certificatul de Urbanism și obții Autorizația de Construire (termenul de eliberare al autorizației este de maxim 30 de zile de la depunerea dosarului complet, iar autorizația este valabilă 12 luni, timp în care trebuie să începi lucrările)
- Execută lucrările și fă recepția
Lucrările se execută de constructor autorizat, cu diriginte de șantier (în funcție de amploare). La final faci recepția la terminarea lucrărilor (dirigintele de șantier îți eliberează Procesul Verbal de Recepție la finalizarea lucrărilor) - Actualizează cartea funciară (CF)
După recepție, mergi la cadastru pentru actualizarea descrierii unității (din „spațiu comercial” în „locuință”), în baza actelor din dosar (Certificat de Urbanism / Autorizație de Construire, proces verbal de recepție, relevee actualizate, etc.). Practica ANCPI cere extras CF recent, planuri și actele tehnice/juridice care dovedesc noua destinație, dar trebuie verificat în funcție de județ și situație specifică.
Cerințe minime pentru spații de locuit – la ce se uită proiectantul
Când treci la locuire, proiectantul verifică îndeplinirea cerințelor uzuale pentru apartamente: acces sigur, lumină naturală și ventilație, înălțime liberă adecvată, izolare fonică/termică, baie și bucătărie racordate corect, evacuarea corectă a aerului viciat, trasee tehnice conforme, respectarea igienei și sănătății și a securității la incendiu. Aceste cerințe derivă din regulamentele urbanistice și din normativele tehnice aplicabile, fiind particularizate prin CU și RLU locale. (Detaliile concrete le vei primi de la arhitect și din Certificatul de Urbanism, pentru că pot varia după oraș/zonă/imobil.)
Trei capcane frecvente (și cum le eviți)
- „Funcțiunea locuire sigur e permisă oriunde.”
Nu neapărat. RLU poate restricționa locuirea la parter (ex. fronturi comerciale obligatorii pe artere principale). Verifici întotdeauna prin Certificat de Urbanism înainte de orice. - „Nu cer acorduri, că oricum devine mai liniștit.”
În condominii, schimbarea destinației rămâne condiționată de aviz/ acorduri conform Legii 196/2018. Fără ele riști blocarea dosarului sau contestații. - „Nu îmi trebuie Autorizația de Construire dacă doar dărâm un perete.”
Demolarea/realizarea de compartimentări intră la modificări pentru care se cere, de regulă, autorizație de construire – indiferent că sunt pereți ușori sau nu. Verifici prin Certificat de Urbanism și proiectantul îți spune exact.
Întrebări rapide (FAQ)
1) Pot transforma imediat spațiul comercial în locuință dacă nu fac lucrări?
Da, dacă documentațiile de urbanism permit funcțiunea, iar primăria, prin CU, nu îți cere AC. Vei avea însă de parcurs actualizarea cadastrală/CF și, în condominii (la bloc), acordurile cerute de Legea 196/2018.
2) Ce se întâmplă dacă nu actualizez cartea funciară?
Riști neconcordanțe între folosința reală și destinația înscrisă în CF, ceea ce complică vânzarea, ipotecarea și interacțiunile cu autoritățile. La control, poți primi sancțiuni pentru nerespectarea regimului juridic/urbanistic.
3) E nevoie de aviz ISU?
Pentru locuințe individuale/apartamente, de regulă nu, însă dacă executi lucrări care afectează căile de evacuare sau compartimentările comune ori te afli într-o clădire cu regim special, primăria poate solicita puncte de vedere suplimentare prin Certificatul de Urbanism. Verifică lista de avize cerute în certificatul de urbanism.
4) La parterul de bloc, pot bloca vitrinele și schimba fațada?
Modificările de fațadă necesită, în mod obișnuit, AC și respectarea RLU (aliniamente, aspect unitar, detalii arhitecturale). Cere proiect de la arhitect și avizează conform CU.
Mini-checklist juridic & tehnic (de ținut pe frigider)
- ✅ Extras CF recent + planuri cadastrale
- ✅ Cerere Certificat Urbanism → primești lista exactă de avize/acorduri
- ✅ Acord asociație/vecini (condominii) conform Legii 196/2018
- ✅ DTAC & AC (Legea 50/1991)
- ✅ Execuție + Recepție, dacă ai avut AC
- ✅ Actualizare CF la OCPI (schimbarea destinației în înscrisuri)
(Cele de mai sus sunt „scheletul”; conținutul final îl confirmă Certificatul de Urbanism emis de primărie, intrucât procedurile și documentația solicitată pot să difere de la o primărie la alta.)
Greșeli care te pot costa timp și bani
- Începi cu proiectul înainte de a obține certificatul de urbanism. Riști să proiectezi „în gol” dacă legea nu permite locuirea sau cere condiții neașteptate. Întâi CU, apoi proiectarea pe cerințele lui.
- Ignori acordurile din condominiu. Chiar dacă spațiul devine mai „cuminte”, acordurile rămân cerute; fără ele, dosarul poate fi respins sau contestat.
- Subestimezi cadastru/CF. Mulți uită de actualizarea CF; însă, fără ea, la vânzare/ipotecă apar probleme majore.
Concluzie: fă schimbarea corect, o singură dată
Trecerea din spațiu comercial în spațiu rezidențial în 2025 este un demers realizabil și, adesea, foarte rentabil. Secretul este să începi corect:
- Certificat de urbanism pentru a ști exact ce se cere la adresa ta;
- Acorduri asociație proprietari / vecini (dacă ești în condominiu) în baza Legii 196/2018;
- Autorizație de construire în temeiul Legii 50/1991;
- Recepție și actualizare carte funciară.
Lucrând cu un arhitect, cu un inginer și un specialist cadastru, vei bifa repede pașii și vei evita surprizele. Transformarea devine astfel nu doar legală, ci și confortabilă și sigură pentru tine și vecini.
Echipa Cadastru24.ro te poate ajuta cu toți acești pași, la timp și la prețul corect. Avem în echipă atât ingineri cadastru și intabulare, cât și experți tehnici acreditați, arhitecți atestați cu drept de semnătură, diriginți de șantier, etc.
Sună la 0728665371 dacă ai nevoie de ajutor cu schimbare destinație imobil!